מה הן הדרכים לאיתור נכסים להשקעה?
כיצד קרבתו של נכס מקרקעין למערכות הסעת המונים, גורמת להזנקת ערכו?
כיצד הדבר עתיד לבוא לידי ביטוי במהלכן של השנים הקרובות?
וגם: באילו נכסים צפויה להתקיים עליית המחירים החדה ביותר?
רכישת נדל”ן להשקעה בישראל היא אחת ההשקעות הבטוחות והיציבות ביותר, זאת, בשל הביקוש הגואה ועליית המחירים המתמשכת. לצד יתרון התשואה החודשית, בחירה נכונה של נדל”ן להשקעה טומן בחובו גם יתרון משמעותי נוסף, בדמות עליית שווי הנכס.
אפוא, השאלה המתבקשת היא – כיצד הלכה למעשה, נבחר נדל”ן להשקעה בצורה מושכלת כך שתוצאת השקעתנו תוביל למיקסום רווחי ההשקעה?
רוב המשקיעים שברצונם לאתר נכס להשקעה, לוקחים בחשבון פרמטרים ידועים דוגמת מיקום הנכס, מחירו, תשואה מול עלות המימון, רמת המיסוי ועוד. אולם, תופתעו לגלות כי ישנו גורם נוסף שחשיבותו “נפלה בין הכיסאות”, הוא אינו נלקח בחשבון בשיקולי כדאיות ההשקעה, אך השפעתו רבה עד מאוד.
אותו גורם הוא- קרבת הנכס למערכות הסעת המונים.
מדוע מדובר בגורם מפתח להערכת שווי הנכס – ובאיזה שיעור עולים נכסים שבקרבתם עתידים לחבר מערכת להסעת המונים דוגמת רכבת קלה או כבדה?
איתור נכסים להשקעה כך משפיעה הרכבת על עליית מחירי הנכסים
מחקרים שבוצעו בערים שונות בעולם מלמדים שהקרבה לתוואי הרכבת משביחה את מחירי הדירות בשיעור של 15%-25%. זאת, מעבר להשבחת המחירים בעקבות גורמים אחרים, דוגמת עלייה בביקוש. ומה קורה בישראל? ניסיון העבר מלמד, שהקרבה לתחנת הרכבת הובילה לעלייה משמעותית של מחירי הנכסים. לשם המחשה, באזורים הסמוכים לתוואי הרכבת הקלה בירושלים, נרשמו עליות מחירים שהגיעו ל- 22%.
מומחים מעריכים שלרכבת הקלה תהיה השפעה דרמטית גם על עליית מחירי הנדל”ן באזור גוש דן: עפ”י ההערכות, הנגישות התחבורתית צפויה להוביל לזינוק חד בגובה 15%-25% במחירי הנכסים. הערכה דומה מספק השמאי לוי יצחק, לפיו מחירי הדירות במרכז העיר פ”ת צפויים להעלות בשיעור של כ- 20% לפחות, ומחירי הדירות ברמת גן צפויים להעלות בעד 35% לאחר הפעלת הרכבת הקלה. שמאים אחרים מעריכים ששיעור עליה דומה צפוי גם למחירים הנכסים בבת ים, בעקבות החיבור הצפוי לתל אביב ובין חלקי העיר.
עליית מחירים בקרבת הרכבת: מה צפוי בעשור הקרוב?
כבר בשנת 2018 פרסם ה- OECD דוח לפיו פקקי התנועה בישראל הם הגרועים ביותר במדינות הארגון. כמה גרועים? עומסי התנועה בישראל גבוהים פי 3.5 מהממוצע במדינות הארגון.
חשבתם שסלילת כבישים תקל על עומסי התנועה? יש לנו חדשות בשבילכם: עפ”י מנכ”לית משרד התחבורה, קרן טרנר־אייל, העומסים בכבישים רק ילכו ויחריפו. זאת בין היתר על רקע הגידול הצפוי באוכלוסיית המדינה (שצפויה להכפיל את עצמה בעשורים הקרובים), העלייה ברמת החיים ובמספר הרכבים החדשים העולים מדי שנה על הכביש.
הגודש בכבישים גורם לאזרחי ישראל לבזבז זמן יקר בכבישים ועפ”י משרד האוצר, הוא מייצר למשק נזקים בשווי 35 מיליארד ₪ בשנה. זאת בשל העלייה בכמות האיחורים והפגיעה בפריון העבודה. כשמחברים את כל הנקודות – את הזמן הגדל בפקקים, את הנזק הכספי העצום למשק ואת פיתוח המערכות להסעת המונים, מבינים שהמגמה ברורה: כבר בעשור הקרוב, יותר ויותר אנשים צפויים לוותר על זחילה בפקק לטובת התניידות ברכבת. פשוט לא תהיה ברירה אחרת.
והתוצאה? מערכות הסעת ההמונים יהפכו לגורם יותר ויותר מכריע בקביעת שווי הנכס: לכן מחירי הנכסים הממוקמים בקרבת תחנת רכבת קלה או רכבת כבדה צפויים לעלות בחדות ככל שיחלפו השנים.
איתור נכסים להשקעה אילו תחנות צפויות להיבנות בשנים הקרובות?
בגוש דן צפויים לפעול 4 קווים מטעם הרכבת הקלה: הקו האדום, הירוק, הסגול והחום. קווים אלו אמורים להסיע כ- 600 אלף איש מדי יום. בנוסף, מתוכננים לקום 3 קווי מטרו (רכבת תחתית), שתחבר את ת”א עם ערי הפרברים.
במקביל מוקמות מסילות רכבת, לרבות הפרויקט לחידוש המסילה המזרחית המשתרעת מלוד ועד חדרה מזרח, והקמת מסילת ראשון לציון. בעתיד מתוכננות לקום מסילות נוספות שישפרו את הנגישות התחבורתית ויסייעו להשבחת מחירי הנכסים בדימונה, באר שבע, ערד, ראש העין, נתניה, כרמיאל, קריית שמונה ואילת.
ואלו רק התוכניות שאנחנו מכירים, כאשר לפי הערכות הגודש בכבישים צפוי להוביל להשקעות נוספות במערכות הסעת המונים.
היכן צפויות עליות המחירים החדות ביותר?
הנתונים והמגמות שסקרנו לא מותירים מקום לספק: הסמיכות לתוואי הרכבה הקלה או הכבדה היא גורם מפתח המשפיע על פוטנציאל עליית מחיר הנכס. אך יש גורם נוסף המסייע להעריך אילו נכסים ייהנו מעליות מחירים חדות יותר: הקרבה לאזורי תעסוקה ומסחר.
הרצון להימלט מהפקקים ולקבל מענה לכלל הצרכים במקום אחד, מעלים את הביקוש ומובילים לעלויות מחירים חדות יותר. כך למשל, בערים דוגמת סן פרנסיסקו ופורטלנד, קרבת הנכסים לתחנת הרכבת הובילה לעליות מחירים בגובה 18%. סמיכות לתחנת הרכבת לצד קרבה לאזורי מסחר, העלתה את מחירי הנכסים ב- 30% ויותר.
ומה קורה בישראל? ההערכות מדברות על זינוק מחירים שמגיע לכ- 25% באזורים בסמוכים לתחנת הרכבת ולמרכזי התעסוקה. המגמה הזו כבר החלה לתפוס תאוצה בישראל, בדמות הקמת מתחמים המשלבים מגורים, שטחי מסחר ותעסוקה. בסמוך למרכזים, קיימת או שמתוכננת לקום רכבת קלה או כבדה.
דוגמא לכך היא פרויקט אנרג’י פארק בחדרה שנבנה בימים אלו בצמידות לתחנת הרכבת (300 מטרים בלבד מפרידים בין התחנה למתחם). פרויקט אנרג’י פארק יכלול 450 אלף מ”ר של תעשייה ומסחר, והוא מצוי בסמיכות לאזורי מגורים.
השילוב המנצח בין נגישות תחבורתית לבין מתחמי “הכל במקום אחד”, צפוי להפוך את עליית מחירי הנכסים לחדה עוד יותר.
