מחפשים לקנות נכס מניב להשקעה? אלה הדברים שאתם חייבים לדעת
בשנים האחרונות זוכה עולם ההשקעות בנדל”ן ליותר ויותר הכרה ואמון. רבים מהמשקיעים בשוק ההון הבינו שהעסק הזה נזיל מדי ובלתי יציב עבורם, ולאור זאת החליט לשנות כיוון לחפש נכס להשקעה – השקעה ממשית, יציבה, בעלת ביקוש ומעניקה תשואות לאורך שנים. אולם, כדי להצליח בהשקעה בנכס ולא לגלות שקניתם “חתול בשק” עליכם לדעת מספר עקרונות חשובים איתם תוכלו לרכוש נכס להשקעה בצורה חכמה ויעילה.
נתחיל באופן כללי: אילו דברים מבחינתכם חשוב שתדעו? להבין מה מקור הרווח ומהי התשואה הצפויה; להיות מודעים לתקציב ההשקעה שלכם; להגיע לנכס בו אתם מעוניינים להשקיע בצורה ממשית, והכי חשוב – לדעת כי עולם הנדל”ן עשויה לגלם בתוכו תשואות גבוהות שיוכלו לתת לכם הרבה שקט כלכלי, ולצד זאת – טמונים בו סכנות שונות מהן תאלצו להישמר.
אז לפני שנתחיל לפרט בפניכם את הדרכים לרכישת נכס להשקעה, נתחיל בעיקרון פשוט: בכדי להגיע לרווח כלכלי, על הכסף שלנו לעבוד טוב בשבילנו ולייצר תשואות יפות. אחד האפיקים היותר נפוצים בהיבט זה הוא, השקעה בנכס – בארץ או בחו”ל. כאמור, לצד הרווחים הנאים שתוכלו לגרוף מרכישה של נכס להשקעה, עליכם למזער כמה שניתן את אפשרויות הסיכון שטמונות בעסקה זו – וזאת על ידי הכנה יסודית מקדימה, עוד לפני ביצוע העסקה בפועל.
הכינו תוכנית – באיזו דרך אתם מעוניינים להרוויח?
כמו בכל עולם ההשקעות עלינו לדעת ולהכיר היטב מהיכן הרווח הפוטנציאלי עתיד להגיע. במידה ואתם מחפשים נכס שהרווח ממנו יגיע מעליית ערכו, עליכם לחפש בניינים שמיועדים להליך של פינוי בינוי, פרויקטים בהליכי בנייה, ולמתקדמים – נכסים בעלי בעיות הקשורות לרישום בטאבו. המשמעות של נכס כזה הוא, שלאחר שתצליחו לפתור את כל המעכבים שבדרך, וייתכן מאוד שתצליחו, ערכו של הנכס צפוי לעלות באופן מרשים לאחר הסדרת הרישום שלו בטאבו.
ומה אם אתם מעוניינים בכלל לשפץ את הנכס המושקע ולמכור אותו? במצב כזה תצטרכו להתמחות בענף הדירות הישנות. רכישה של נכס ישן במחיר נמוך היא עסקה שיכולה להניב תשואה גבוהה מאוד ולהפוך נכס ישן ובלתי אטרקטיבי לנכס שימשוך את עיניהם של לקוחות רבים. כמובן, גם כשבוחרים ללכת על אפיק ההשקעה בנכס ישן ולשפץ אותו, כדאי לשים לב שהמיקום של הנכס אכן יעניין את הלקוחות שלכם.
לסיכום: בכל אחת מהדרכים בהם תבחרו להשקיע בנכס, כדאי לכם להעריך את תשואת הנכס שתקבלו. במילים אחרות: מה תהיה גובה התשואה לה תזכו בסופו של יום אחרי מכלול ההוצאות השונות.
בדקו מהו התקציב שלכם לטובת רכישת נכס מניב
כדאי מאוד לדעת מה יש לנו בכיס ומהי היכולת הכלכלית איתה אנו מגיעים להשקיע בנכסים. פעמים רבות לקוחות מכלים את זמנם בחיפוש אחר נכסים להשקעה באזורים יוקרתיים, ועד שהם מוצאים נכס בעל נתוני פתיחה מעניינים מתברר כי ההון העצמי שנמצא בחזקתם לא בדיוק עונה על דרישות הסף עבור ההשקעה המיועדת. עליכם לזכור תמיד שלהשקעה בנכס יש המון עלויות נלוות שבסופו של דבר נוגסות לכם בהון העצמי. בין העלויות השונות שאת עלויותיהן שתצטרכו לשלם נוכל למצוא: מס רכישה (לא חל על דירה ראשונה), דמי תיווך, שמאי, ייעוץ משכנתאות, דמי טרחת עו”ד, עלות פתיחה של תיק בבנק עבור קבלת משכנתא, ביטוחים, אגרות שונות עבור רישום בטאבו ובמידת הצורך שיפוץ של הנכס הקיים.
לאחר ההפחתה של כל העלויות הללו מההון העצמי שקיים ב’קרן’ אותה אנו מחזיקים, נוכל לבצע בדיקה בה נגלה מה סכום המשכנתא אותו נוכל לקבל. עליכם לדעת באופן כללי מה היקף המשכנתא שריאלי מבחינתכם, זאת בשביל להבין מהו התקציב איתו אתם יוצאים לדרך ומהו טווח המחירים בו אתם אמורים להתעניין. אז אם אתם מתכננים להגדיל את ההון העצמי שלכם באמצעות לקיחה של הלוואות מקרנות השתלמות או קופות גמל, עליכם לשים לב לכך שאתם אכן מסוגלים להחזיר את כל ההלוואות להן התחייבתם.
בדקו מהן אפשרויות ההשקעה שעומדות בפניכם במסגרת התקציב
הדרך הפשוטה ביותר להכיר את אפשרויות ההשקעה שעומדות בפניכם היא, להיכנס לאתר יד 2 ולחפש בהיקף רחב נכסים להשקעה שטווח המחירים שלהם הוא 15%-20% מעל תקציב ההשקעה שלכם, ומחירים שערכם הוא 15%-20% פחות מתקציב ההשקעה שלכם. חיפוש מסוג זה יעניק לכם פרופורציות על שוק הנכסים להשקעה שרלוונטי עבורכם: באיזו ערים כדאי לכם להתמקד ומהו גודל הנכס להשקעה שנכון לכם לחפש. ייתכן ותמצאו 2 ערים בארץ בעלות 4 חדרים שעומדות בתקציב שלכם, ובנוסף 4 ערים אחרות בהן תמצאו נכסים בעלי 3 חדרים שעומדים בתקציב שלכם.
מהשלב הזה החלו לחקור את המשמעויות הכלכליות שנובעות מאותן ערים: מהן תשואות השכירות באותן ערים? האם קיימת הגירה חיצונית או שלילית אליהן? אילו סוגי שינויים עוברות ערים אלו? מהו סוג האוכלוסייה שמגיע לאותן ערים? שלב המחקר הזה הוא קריטי עבור הצלחת ההשקעה שלכם. לאחר מיפוי ספציפי של הערים הרלוונטיות והנכסים הרלוונטיים, הגיע הזמן לנעול את נעליכם ולצאת אל הנכס להשקעה המיועד.
אל תתעצלו – צאו החוצה לסיורים והיכרות עם הנכסים
מלבד הבדיקות התאורתיות, חשובה מאוד גם הבדיקה הפיזית של הנכס להשקעה המיועד. אז מה עושים בשביל זה? צאו החוצה, תסתובבו בערים המיועדות, בלתי מתווך ועם מתווך, והחליטו לאט לאט לא רק מהי העיר המועדפת עליכם – אלא גם מהו האזור האטרקטיבי בתוך העיר ששבה את ליבכם. הסתובבו באזור זה ביום ובלילה – והתבוננו מהי ההתנהלות בו אחרי רדת החשיכה. הבינו אילו שוכרים נוהגים לחפש את האיזור המיועד, מה אופיים של השכנים, כיצד מתנהל התחבורה הציבורית באזור וכן – האם קיימות בעיות תחבורה וחנייה.
בד בבד אנו ממליצים לכם לא להסתגר ולחפש אך ורק את המידע המוכר, אלא לנסות ליצור קשר ולהתייעץ עם תושבים מקומיים ושכנים, עם בעלי נכס מושכרים באיזור, ליצור שיח דרך פורומים עם משקיעים נוספים, ובקיצור – עם כל אדם שיכול לתת לכם מידע ומענה שיעזור לכם לקבל החלטה נבונה.
בחירת נכס להשקעה, פרקטיות!
באזור שבחרתם, אנו ממליצים להסתכל על 20 נכסים לפחות – הבינו את סגנון הבתים ואת מצב התשתיות באזור. במידה ואתם מתלבטים בין נכסים: נסו לחשוב בצורה פרקטית – למה זקוק השוכר הקלאסי עבור תחושת נינוחות בדירה שלו? האם הנכס יהפוך להיות מבוקש יותר הודות למפרסת שקיימת בו? האם קיים בנכס חדר שירות?
בחודשים הבאים, עקב מגפת הקורונה והמשבר הכלכלי שהיא הביאה איתה, תוכלו למצוא בעלי נכסים שיהיו מוכנים למכור במחירים כדאיים מאוד את ביתם, זאת על מנת להימנע מפיגור תשלומי החזר במשכנתא. במידה ואתם נתקלים ב”מציאות”, כדאי לבדוק היטב שאכן מדובר ב”מציאה” עבורכם, ולא רק “מציאה” עבור המתווך או המוכר. את הנתונים הללו תוכלו לדעת רק אם תעשו סקירה מקיפה אודות הנכסים הרלוונטיים עבורכם.
סגרו פינות אחרונות טרם חתימתכם על חוזה
לפני שאתם רצים לחתום על חוזה הרכישה, אנו ממליצים לכם לבדוק היטב האם קיימות עלויות נוספות שהנכס דורש ולא הייתם מודעים אליהן. לצורך העניין, ייתכן וועד הבית החליט להחליף את המעלית בעוד כשנה, כך שכל בעלי הדירות יצטרכו להשתתף בעלויות.
בשלב הבא אנו מגיעים לשלב השמאות. לאחר שיקבע השמאי את ערכה של הדירה, הבנק יעניק לכם משכנתא שתיגזר בהתאם לקביעתו להחלטתו. כלומר, אם מחיר הדירה עליה סיכמתם עם בעל הדירה שווה 2.5 מיליון ₪, אך השמאי העריך את הדירה בשווי של 2 מיליון ₪, המשכנתא שהבנק ייתן לכם תיגזר מהערך הנמוך יותר שקבע השמאי – מה שאומר שאת ההפרש תאלצו להוסיף באופן אישי מההון שלכם.
מצב שכזה עשוי להוביל לבעיות נזילות וכמובן להשפיע על כדאיותה של העסקה. בשל כך, אנו ממליצים לכם לקחת שמאי שיעריך את שווי הדירה עוד לפני החתימה שלכם על החוזה, בייחוד במקרים בהם אתם מתבססים על אחוזי משכנתא מקסימליים אפשריים לנכס, ואין ביכולתכם להביא הון עצמי נוסף מהבית במידה ותידרשו לכך.
