כמה מילים נאמרו כבר על מתחם האלף ראשון לציון, מתחם היוקרה בראשון לציון שממוקם בחלקה הדרום-מערבי, מאיזור ראשון מערב. המתחם הנחשק הזה מתפרס על 1,000 דונמים, כאשר הוא גובל עם כביש 431 מצד דרום, כביש 40 מצד מזרח וים התיכון ממערב לו. המתחם מאופיין בהיותו מתחם מודרני וחדשני המשלב בצורה הרמונית בין תעסוקה, פנאי, דיור ומסחר – זאת על מנת לייצר מרקם חיים תוסס, אטרקטיבי וססגוני עבור אחת הערים הגדולות בישראל.
מהו בכלל מתחם ה-1000?
מי שעוקב בעשור האחרון אחר עולם הבנייה, וודאי שם להתפתחות המשמעותית שחלה בעשור זה, בו נבנו פרויקטים גדולים ומוצלחים אשר כללו פיתוח של מתחמי מגורים ושכונות שאופיינו בבניה מסיבית בעלת מספר מאוד גבוה של יח”ד. למרות העובדה שפרויקטים אלו יושמו בצורה מאוד מרשימה בהרבה ערים בכל רחבי הארץ, למפרע התברר שפרויקטים מהסוג הזה מכילים גם חסרונות מסוימים, מפני שכל זמן שהפרויקט לא מציג מתחמי פנאי, מסחר ובילוי הרי שאפשרויות הנגישות והתעסוקה שהוא מציע נמוכות מאוד.
מציאות זו הובילה את הדיירים המקומיים לתור אחר פתרונות מהסוג הזה במקומות מרוחקים, מה שהפך את השכונות להיות נטושות במשך רוב שעות היממה, ופרט לכך ייצר עומסי תנועה קשים בשעות העומס בייחוד, קרי: בשעות הבוקר ולקראת הערב. כאמור, למרות פתרון הדיור שמתחמים מהסוג הזה הצליחו להעניק לתושבים רבים – בד בבד הם הולידו חסרונות אחרים, עליהם מתחם האלף בא לכסות באמצעות עירוב שימושים.
מתחם ה-1000 מציג: מתחם מגורים חדש, מתפתח ונגיש
מתחמי המגורים שבמתחם האלף נוצרו מההתחלה מתוך מטרה להעניק לציבור הרחב מגוון אפשרויות דיור בערים הגדולות, וכן מתוך המחסור האדיר בשטחי בניה חדשים. הרעיונות הטובים ביותר נוצרים מתוך לימוד מסקנות מהעבר ורצון אמיתי לשפר את ההווה והעתיד. מתחם האלף נועד להעניק עבורכם את סל השירותים המושלם, שלא מתמקד רק בארבע קירות אלא מבקש לספק עבורכם שירותים רבים והכרחיים, יחד עם אפשרויות מסחר ובילוי. לדברי יזמי המתחם התחושה שהם רוצים להעניק לדיירים היא, שמדובר על מתחם מגורים פעיל ותוסס, כזה שנותן לדייריו סביבה חדשנית, אטרקטיבית ובטוחה לגור בה.
אז מה כוללת תוכנית הבנייה במתחם האלף בראשון לציון?
- 1,000 דונמים של שטח המיועד לבנייה של יח”ד ושטחי תעסוקה ומסחר.
- כ-5,400 יח”ד ומעל 800 חדרי מלון.
- כ-1,700,000 מ”ר בהם עתידים תעשיות מסחר, תעסוקה והייטק עתידים להתפתח. מתוך השטח העצום הזה 1,200,000 מ”ר מיועדים לבנייה של משרדים וצפויים להעסיק כ-100 אלף אנשים (!).
- כ-110 דונמים של פארקים.
- קופות חולים ומתנ”סים.
- מוסדות לימוד שיתאימו לכל שכבות הגילים.
- יח”ד מוגן לקשישים.
- גושים שנכללים בצורה חלקית בתוכנית מתחם ה-1000 (רצ/מק/1000): 3946 ו-3947.
- מעונות לסטודנטים.
מתחם האלף בראשון לציון – יתרונות מיקום אדירים
הפרויקט האדיר שקורם עור וגידים המכונה “מתחם ה-1000” הוא בעל משמעות אדירה לעיר ראשון לציון. לאחר שהפרויקט יושלם צפויה ראשון לציון לקפוץ למקום השלישי בדירוג הערים הגדולים בישראל, ולמקום החמישי בדירוג הנחשבת של הערים היוקרתיות במדינה. הקירבה ללייב פארק, למתחם הקולנוע הנקרא “יס פלאנט”, לסופרלנד, לשמורת האגם ולמרחק נגיעה מהים – כל אלה הופכים את המתחם להיות אטרקטיבי במיוחד עבור אוכלוסייה מאוד מגוונת שלפי ההערכות צפויה להכיל כ-22,000 תושבים חדשים. אוכלוסייה זו עתידה להיות מורכבת ממשפחות, בני נוער, קשישים לצד זוגות צעירים וסטודנטים ועד.
מבחינת מיקום, המתחם נמצא בסמיכות לתחנת הרכבת על שם משה דיין, ולכשתסתיים העבודה על פיתוח קו המטרופולין עתידים להיפתח בפני העובדים ותושבי המקום קווים רבים של תחבורה ציבורים זמינה ובטוחה עבור כל איזור השפלה, השרון וגוש דן. התוכניות מראות כי במתחם אנו צפויים לפגוש בשלושה קווים תחת הרכבת הקלה, מערכת של הסעה פנימית שתתנייד בין בנייני המגורים תחנת הרכבת וכן מבחר רב של קווים שיעמדו לרשות הציבור למשך מרבית שעות היממה.
מתחם האלף – מי הם בעלי הקרקעות?
חלק מהשטים במתחם ה-1000 הם תחת רשותה של עיריית ראשון לציון, אולם רבים מהשטחים במתחם נמצאים כבר משנות ה-60 תחת ידיים פרטיות. חלק מהשטחים עברו בירושה, ובמהלך השנים נוספו משקיעים רבים לאזור.
בשל העובדה שרוב הזכויות במתחם ה-1,000 באותם שטחים שמיועדים לבנייה של בנייני מגורים, הם תחת בעלות פרטית, הצפי הוא שאותן דירות עתידיות שאנו חוזים שבעתיד ישווקו אכן יתאימו לכל אדם שרואה בעצמו רוכש פוטנציאלי המבקש זכות לרכוש דירה במתחם ה-1000 – לא משנה אם הוא זכאי למחיר למשתכן או שהוא מעוניין לשפר דיור.
איזה גושים נכללים בתוכנית של מתחם ה-1000?
את מתחם ה-1000 אנו יכולים לחלק לשלושה מתחמים מרכזיים:
- מתחמם א – ממוקם בחלק הצפוני של מתחם האלף, בו צפויים להיבנות בעיקר משרדים, ובו מרוכזות זכויות לטובתה של עיריית ראשון לציון. מתחם זה למעשה הוא קטע מחלק 74 שבגוש 3947.
- מתחם ב – במתחם זה כ-600 דירות צפויות להיבנות, כאשר הוא עתיד לכלול מאות אלפים של מטרים עבור בניית משרדים. כל חלקה 228 שבגוש 3946.
- מתחם ג – המתחם ממוקם בחלק הדרומי של מתחם האלף, שעיקר עניינו הוא זכויות מגורים כאשר מרביתו שייך לבעלות פרטית. כל חלקה 10 שבגוש 3947.
מצב התוכנית: ציפייה דרוכה של המשקיעים לאישורים מתקדמים
ככל הנראה בזמן הקרוב בעלי הקרקעות יהיו חלוקים ביניהם בכל מה שקשור להיקף זכויות הבניה והמיקומים, ובשל כך חברות הבניה עוד לא ההחלו להיכנס לעסקאות ממשיות מול בעלי הקרקע במתחם. בשלב זה, כך מסתמן, ממתינים היזמים להפקדת התוכנית, מה שיבהיר בצורה מסודרת את מיקומם המדויק בשטח ואת זכויותיהם. לאחר ששלב זה יסתיים, הם צפויים לפעול בשני מסלולים:
- דרך פעולה של קבוצת רכישה, כלומר: פיתוח ובניה באופן עצמאי.
- כניסה של קבלנים ויזמים שיבצעו חתימות על הסכמי העבודה מול הגורמים הפרטיים שאין ביכולתם לממן את מכלול ההוצאות שפיתוח השטח דורש.
יש לציין שבאותם שטחים שמיועדים לצורכי בניה מסחרית ונמצאים תחת בעלותה של עיריית ראשון לציון, כבר חברות כמו: אמות, פרשקובסקי, רוגובין, הפניקס, JTLV2 ובנק דיסקונט הספיקו לרכוש שטחים לצורך ביסוסם.
מתחם האלף ראשון לציון – מחירים ועלויות
כידוע העיר ראשון לציון מאופיינת ביוקרה ואטרקטיביות, זאת בזכות רמת החיים הגבוהה שתושביה נהנים ממנה, קרבתה לתל אביב והשירותים העירוניים שניתנים לכל האוכלוסייה בעיר. בימים אלה מחיר של דירה בנויה באיזור מערב ראשון הסמוכה לחוף הים, צפוי לעלות כ-3 מיליון שקלים, כאשר מומחי הנדל”ן טוענים שלאחר שמתחם האלף יתחיל את תהליכי הבנייה שלו, צפויים המחירים בעיר ובפרט באיזור ראשון מערב לקפוץ בכ-10% לפחות.
כיום השקעה בקרקעות במתחם האלף בראשון לציון היא אחת ההשקעות היותר בטוחות וסולידיות שתוכלו למצוא בשוק הנדל”ן. אמנם בשלב זה עוד לא תוכלו לבנות נכס ממשי על הקרקע, אך הייעוד של הקרקע הוא לחלוטין לטובת מגורים. קרקעות אלה רשומות בטאבו כקרקעות תחת בעלות פרטית, ובשל כך לא ניתן בכל עת לסחור בהן. בנוסף, בשונה משטחים שמיועדים לפנאי ומסחר – יחידות אלה אינן צפויות לעבור תהליך של שינוי ייעוד וכדו’.
ההערכות כיום בנוגע למחיר עבור קרקע לדירה, לאחר קבל אישור התוכניות, הן שהעלויות יעמדו על הטווח שבין 700-800 אלף ₪. בשלב זה מחכות התוכניות לאישור תוכנית המתאר, וככל הנראה לאחר שהתוכנית תאושר היזמים יפעילו לחץ על העירייה המקומית בכדי לקבל במהירות אישורים עבור התוכניות המפורטות של מתחם ה-1000.
לאחר שהתוכנית תתחיל, מה ההערכות צופות לגבי מחירים של דירות חדשות במתחם האלף?
כבר בימים אלה ניתן להצביע על חלק מהקרקעות שזכו לקבל אישורי בנייה, וממתינים כעת לפרצלציה סופית. יחד עם זאת, גם קרקעות אלו עדיין נמצאות תחת הקטגוריה של “השקעה”, זאת משום שהן עדיין לא קיבלו אישור סופי עבור התוכנית שלהן. קרקעות אלו מוצעות לרכישה במחיר הנע בין 500-600 אלף ₪.
לפי ההערכות מחירה של דירה במתחם האלף בת 4 חדרים צפי לעמוד על כ-2.5 מיליון ₪.
בין לבין תוכלו למצוא בשוק גם קרקעות להשקעה במתחם האלף שעוד לא זכו לאישורי בנייה. את הקרקעות הללו תוכלו למצוא במחיר הנע בין 200,000 ₪ ל- 300,000 ₪.
ט.ל.ח והתמונות להמחשה בלבד לכל הפרויקטים. זמין לבניה, לקראת קבלת היתר
