עולם הנדל”ן של העשור האחרון התאפיין בטרנד שעורר גלים רבים- טרנד קבוצות הרכישה. לכאורה, רעיון מקורי שהיה אמור ליצור מהפכה של הוזלת עלויות ומיקסום רווחים בקרב ציבור המשקיעים. הרי, מה כבר יכול להיות רע בקבוצת אנשים פרטיים שמתארגנת יחד באופן עצמאי, לצורך רכישת קרקע שעליה יבנה בנין המגורים העתידי שלהם? מה שהתחיל כהתאגדות מצומצמת של אנשים אמידים שהחליטו לחבור יחדיו כקבוצת רכישה, הפך בתחילת העשור של 2010, לאופנה מדוברת בעולם הנדל”ן.
מהנתונים שפורסמו ע”י משרד האוצר עולה כי 26% מתוך כלל הדירות החדשות שנרכשו בשנת 2010, נרכשו במסגרת של ניהול קבוצות רכישה. הנתונים של היום לעומת זאת, חושפים מציאות שונה לחלוטין. מציאות אשר מעידה על התרסקות ממשית של מודל קבוצות הרכישה; לפי נתוני הלמ”ס, החלק היחסי של הדירות אשר נבנות בשנים האחרונות במסגרתן של פרויקטי קבוצות רכישה, הינו בסך הכל כ- 5% לערך. אז איך בעצם מסבירים את נפילת ה”מטאור” הזה שנקרא קבוצות רכישה? מטאור שהיה נראה עד לא מזמן כל כך מבטיח.
איפוא, קבוצת רכישה הינה למעשה התארגנות עצמאית של מקבץ אנשים באופן חוזי לבניית דירות. הם נוטלים יחדיו את עבודת איתור ורכישת הקרקע שמתאימה עבורם לבנייה, ולאחר הרכישה, הם מתקשרים עם אדריכל לתכנון הפרויקט וכן עם קבלן מבצע, להקמת הפרויקט. דהיינו, אין מעל חברי הקבוצה גורם אחראי בדמות יזם שבסמכותו למסור להם את הדירה ולהתחייב על מועדה, מה גם שאיש אינו מתחייב לנקוב בפניהם מה למעשה יהיה מחירה הסופי של הדירה. חברי הקבוצה הם בפועל היזמים מטעם עצמם, והם נוטלי הסיכון והסיכוי.
ניהול קבוצות רכישה: סליחה, מי לוקח אחריות?
וזו בדיוק הבעיה- הסיבה שבגינה נוצרו קבוצות הרכישה- חיסכון כספי בניסיון לייתר את הצורך בדמות אחראית ש”גוזרת קופון” על חשבון רוכשי הקרקעות, היא בדיוק אותה סיבה שהובילה לנפילתן. בהיעדרו של גורם אחראי קבוע אשר מנצח על תזמורת הפרויקט, מתעוררות בעיות לא צפויות וסכסוכים שונים ומשונים בין חברי הקבוצה עצמה וככל שאלה רבים, הבעיות מתרבות. וכך, על אף שהחיסכון במחיר הדירה עדיין קורץ, נראה כי בפועל המודל הזה של קבוצות רכישה מגלם בתוכו יותר סיכון מסיכוי.
השקעה בקרקע שנרכשה על ידי חברה שמתמחה בתחום – פתרון קבוצות הרכישה של קבוצת בונים נדל”ן
המודל ה”חלופי” שמוכיח את עצמו כבר מספר שנים כרווחי וחסכוני, הינו מודל של השקעה בקרקע שנרכשה ע”י חברה ידועה שזהו תחום מומחיותה. חברה שהיא בעלת “קילומטרז'” של פרוייקטים רבים כנ”ל, אשר התפרסו לאורך מספר שנים. אלמנט החיסכון כאן, בא לידי ביטוי בכך שכאשר אנו משקיעים בקרקע מופשרת לבניה, פוטנציאל הרווח שלנו הוא גבוה מאוד, משום שערכה של קרקע מופשרת לבניה, עולה רבות ככל שהפרויקט מתקדם בוועדות התכנון השונות. מנגד, לא “ניטרלנו” כאן את החשיבות של קיומו של גורם חיצוני מומחה בתחום שאחראי להתחייב כלפינו הרוכשים בתנאי העסקה. לכן עסקה זו עדיפה על פני ניהול קבוצת רכישה.
המומלצים של קבוצת בונים נדל”ן
המערכת איתרה לאחרונה פרויקט אשר עונה על הדרישות שנמנו לעיל. מסתמן כי הפרויקט החם של קיץ 2020, הינו לא אחר מאשר פרויקט ICON enenrgy park קבוצת בונים נדל”ן. מדובר בפרויקט הקמה של מגדלי מגורים יוקרתיים המשלבים בתוכם מרכזים מסחריים ובנייני משרדים של עד 36 קומות. גם המיקום מבטיח- המתחם ממוקם בצמידות לתחנת הרכבת של חדרה, במערב העיר, מזרחית לכביש החוף.
לא כמו בניהול קבוצות רכישה כאן השקט בא לידי ביטוי, נכון להיום מתחם אנרג’י פארק חדרה בפרוייקט ICON שמובל ע”י בונים נדלן הוא מתחם זמין לבניה, אשר יכלול 1,500,000 מ”ר, מתוכם 750,000 מ”ר לצורך מגורים, מסחר ותעסוקה- בנייה במודל של עירוב שימושים. כמו שאמרנו- תכנון מקצועי ומדוקדק לנדל”ן מניב במיקום מעולה, בצמידות למסוף התחבורתי הגדול ביותר שבין חיפה לתל אביב, בו ישולבו מסופי אוטובוס, תחנת רכבת וחניונים ציבוריים.
