יותר ויותר פרוייקטי נדל”ן למגורים טומנים בחובם “חידוש” באשר הם משלבים בתוכם גם אזורי מסחר, בילוי ומשרדים, דבר הקרוי בעגה המקצועית “עירוב שימושים”. המעניין הוא שה”אופנה” של בניה מסוג זה הייתה נפוצה מאוד בעבר – (תחילתן של שנות ה-90′ של המאה הקודמת), ולאחר מכן היא נפסקה לשנים ארוכות.
אולם, בשנים האחרונות ניכר כי סגנון החיים אשר נחשב “נחשק” בישראל, השתנה פלאים וגישת הבניה בסגנון “עירוב שימושים” עושה קאמבק רציני. כיצד חלומם של רבים וטובים לגור בבית פרטי, בפרוור מרוחק מהעיר, שינה את עורו והפך לחלום להתגורר בלב העיר בקרבת חיי תרבות ופנאי, סביבה ירוקה, ומרכזי קניות? ואיך ניתן להסביר את הביקוש בקרב האנשים, להתגורר במקום שממנו ניתן ללכת ברגל או לרכב באופניים לכל אחד מהנ”ל?
מה גרם לגישת עירוב שימושים לחזור לחיינו הלכה למעשה?
סביר להניח שההתפתחות המואצת של תל אביב והפיכתה לעיר מטרופולין, העלתה את היוקרה של מגורים בה. נקודת ציון בתפנית של גישת עירוב שימושים נרשמה ככל הנראה לאחר יצירתו של הרובע העירוני “מתחם שרונה” בת”א שקיים את הבטחתו- לשמש מוקד לאורח חיים עירוני המשלב מגורים, עבודה, קניות ופנאי. אם מוסיפים למשוואה הזו את העומס הבלתי נסבל בכבישים, הרי שלפנינו מודל בניה מנצח.
כמו כן, חברות בניה רבות מעידות כי המדיניות של ועדות התכנון והבנייה השתנתה, מקום בו ניתן להבחין כי תכניות המתאר החדשות שהם מכינים, מכוונות לשימושים מעורבים. המדיניות הזו השתנתה בשל המסקנה ההולכת וגוברת, כי על מנת לאפשר בנייה למגורים באופן שמותאם לחיים במאה ה-21 תוך שמירה על צביון אורבני, אין מנוס מלשלב בין השימושים – מגורים, תעסוקה ומסחר.
בשנת 2017 לראשונה יצא דו”ח רשמי של משרד הבינוי והשיכון- שבו נקבע כי: “יש להתמקד באתגרים ובחסמים ליישום עירוב שימושים בתכנון בישראל”. הדו”ח דן הלכה למעשה במגמות תכנון עירוב שימושים והתמודדות מקומית עם קשיים קיימים, לצד בחינת שינויים מערכתיים פיזיים וניהוליים, הנדרשים בכדי ליהנות ממקסימום התועלות של עירוב שימושים. יחד עם זאת, מדו”ח זה גם ניכר החשש ליישום הגישה, וכך גם נקבע בדו”ח הפורום כי יש “למזער את ההשלכות השליליות… נדרש תכנון וניהול שימזערו מטרדים הנוצרים מהחיכוך בין שימושי הקרקע שמתקיימים בכפיפה אחת”.
המדינה מקדמת עירוב שימושים
אין ספק שעירוב שימושים הוא הפתרון האולטימטיבי לתכנון הערים העתידיות של מדינת ישראל. הימצאותם של שלושת המוקדים: מגורים, מסחר ופנאי, בקירוב האחד לשני, מפחית משמעותית את הצורך בניידות ובשימוש ברכב פרטי, ובכך תורם להפחתת העומסים והפקקים בעיר שבה הוא מצוי. כמו כן, העובדה שהפרויקט משלב בין מגורים לבין תעשייה, מסחר ותעסוקה, יכולה להועיל לרשות המקומית אשר תכניס כסף רב יותר ממיסי העירייה (כדוגמת הארנונה) בהשוואה לפרויקט למגורים בלבד.
כמו כן, עירוב שימושים בפשטות, הופך את הרחוב מתחת לבית למקום שכיף להיות ולבלות בו, השהייה עצמה ברחוב הופכת להיות חוויה בפני עצמה – זאת, בניגוד לתחושה האנמית שעולה מטיול ברחוב מגורים סטנדרטי. גישת עירוב שימושים גם מפנה יותר זמן לפנאי ופחות השקעת זמן שמתבזבז על תעבורה. לסיכומם של דברים, נראה כי עירוב שימושים הופך יותר ויותר לדגם תכנוני רצוי, במקום הדגם התכנוני המוכר של שכונות שינה בצד אחד של העיר ומתחמי תעסוקה ומסחר בצידה השני של העיר.
אז מה משותף לניו יורק, חדרה, תל אביב והרצליה? “עירוב שימושים”. מדובר רק בעניין של זמן, עד שהעולם כולו יעבור למודל בנייה זה.
נראה כי לא מדובר בעוד אופנה חולפת בעולם הנדל”ן, אלא שהיא פה כדי להישאר. לאור התקדמות הטכנולוגיה והמגמה העולמית לעבור ל”ערים חכמות”, הרי ששינוי החשיבה התכנונית הובילה לבנייה במודל עירוב שימושים, אשר הופכת אט אט לסטטוס קוו של עולם הנדל”ן. כן, בדיוק כמו שעשה הסמארטפון.
דמיינו לעצמכם שאתם מתגוררים במתחם, שבו נמצאים כל המקומות וכל נותני השירותים אשר נדרשים לכם על מנת לקיים התנהלות יומיומית מלאה ומספקת ; החל ממכולת שכונתית קטנה ונוחה, חנויות אופנה איכותיות, חנות כלי בית מדליקה, מקום העבודה שלכם גם הוא נמצא שם, וקיימים שם אפילו מקומות בילוי מרהיבים ושוקקי חיים. האם מדובר בחלום? אז זהו… שלא. מדובר במודל בנייה מסוג “עירוב שימושים“, נעים להכיר.
עירוב שימושים: סטארט אפ שהחל עוד מימי קדם
הגישה התכנונית של בנייה אשר מאגדת באותו המרחב כמה שימושים יחדיו (כדוגמת דיור, מסחר, ותעסוקה), אומצה ע”י הרומאים עוד במאה החמישית לפני הספירה. בישובים ההיסטוריים שבאימפריה הרומית, אזורי מלאכה ומסחר היו משולבים עם אזור המגורים.“חגיגת” עירוב השימושים החלה להיפסק עם עלייתה של הבנייה העירונית, במקביל למהפכה התעשייתית של המאה ה-19. זאת בשל שינויים טכנולוגיים דוגמת התפתחות מנוע הקיטור, אשר הביאו בין היתר אפשרות לתכנן את השימושים במרחקים גדולים זה מזה, תוך התבססות על השימוש ההולך וגובר ברכב הפרטי והיכולת לעבור מרחק גדול בזמן קצר. עם השנים התבהר שהפרדה זו גרמה לתלות הולכת וגוברת ברכב הפרטי, להפרדה חברתית ולהשלכות סביבתיות שליליות. כל אלו, לצד הגידול בצפיפות האוכלוסייה בערים, קשיי התניידות, פקקי התנועה ההולכים וגוברים ומעל הכל – הצורך לחלוק משאבי קרקע מוגבלים, הביאו לכך שהיום מיטב מתכנני הערים בעולם מאמצים את מודל הבניה של עירוב השימושים.
ניו יורק, ברצלונה, לונדון ופריז – עירוב השימושים לא פוסח על אף אחת
בערים המובילות בעולם, החלו ליישם את מה שבקרוב גם אנחנו נגלה כאידיאלי– מודל בנייה של עירוב שימושים, אשר הפך פופולרי יותר מאי פעם. הדור הנוכחי אשר מחפש נוחות, המתבטאת בקרבה של מקום המגורים למקום העבודה ולאיזורי הבילוי, מוצא במודל עירוב השימושים את הפתרון האופטימלי לצורך זה.
ברצלונה, למשל, מפעילה תוכנית לאומית שבה הרגולציה מתמרצת את העסקים הקטנים, תוך יישום תפיסת עירוב השימושים. גם ערים כמו ניו־יורק, לונדון ופריז הבינו את החשיבות ביישום הגישה ומציגות מגוון רחב של אזורים בהם עירוב שימושי הקרקע בולט ומשגשג.
ומה קורה בארצנו?
מדינת ישראל החלה לאמץ את השינוי העולמי בחשיבה התכנונית בשנת 2017, כאשר לראשונה יצא דו”ח רשמי של משרד הבינוי והשיכון, שסיכם את הנושא במילים הללו:
“יש להתמקד באתגרים ובחסמים ליישום עירוב שימושים בתכנון בישראל”.
הדו”ח דן הלכה למעשה ביישום הבנייה במתווה של עירוב שימושים, תוך בחינת שינויים מערכתיים שיש לעשות, לטובת בניה מסוג זה.
דחיפה נוספת לאימוץ המודל התקבלה בשל קצב הריבוי הטבעי במדינת ישראל העומד על כשני אחוזים לשנה, משמע כ־180 אלף תושבים נטו מתווספים לישראל מדי שנה – אוכלוסייה של עיר גדולה.
לאור מציאות זו, והצורך בהקטנת כמות התחבורה ותנועת המכוניות במרכזי הערים, הפך מודל עירוב השימושים לבסיס העבודה של מוסדות התכנון בישראל שמקדמים ורואים בו את מודל הבניה האידיאלי.
תל אביב כסמן
העיר ת”א, אשר בישראל נמצאת תמיד צעד אחד לפני כולן, אישרה בדצמבר 2016 את תכנית המתאר שלה, תא/5000, אשר מתווה את מדיניות התכנון של העיר עד לסוף שנת 2025. אחד העקרונות החשובים ביותר שנקבעו בתוכנית המתאר ואשר תהיה לו את ההשפעה הגדולה ביותר על שוק הנדל”ן התל אביבי, היא ההנחיה להגביר את המגמה של עירוב שימושים ולשלב מגורים באזורי תעסוקה. המתכננים מכנים את תוכנית מתאר זו, כ”יצירת סביבה עירונית אטרקטיבית”. איזון בין העיר הבנויה למרחב הציבורי המפותח באמצעות עירוב שימושים מושכל.
“מתחם שרונה” בת”א למשל, הוא דוגמה נהדרת למודל עירוב שימושים מוצלח שאומץ כאן בארץ. כמו כן, בשכונות הדרומיות של תל אביב, דוגמת כפר שלם ויד אליהו, צפויה תכנית המתאר להאיץ קידום של פרויקטי פינוי בינוי על בסיס עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה, משרדים ומגורים. אותו הדבר יחול גם לגבי השכונות הוותיקות של יפו בכפוף לתכניות שימור. גם מרכז העיר יעבור תהליך של עירוב שימושים על בסיס תעסוקה, מגורים ומלונאות ובפרט שדרות רוטשילד, דרך נמיר ודרך בגין.
חדרה מאמצת את השילוש האידיאלי: לגור, לעבוד ולבלות
כאמור, ועדות התכנון והיזמים אשר רואים במודל עירוב השימושים כמודל הבניה האידיאלי, פועלים לא רק בתל אביב אלא גם בערים נוספות. כך, העיר חדרה השכילה להתאים עצמה למודל עירוב השימושים והחלה, כבר בשלהי שנת 2019, לבצע התאמות בתכנית המאושרת חד/1300, מתחם אנרג’י פארק. מטרת התיקונים הינה הוספת דירות למתחם ועל ידי כך הפיכתו למתחם במודל עירוב השימושים הראשון מסוגו בחדרה והסביבה.
קבוצת בונים נדל”ן הינה החלוצה במתחם ומקימה את פרויקט ICON אנרג’י פארק שהינו הראשון מסוגו במתחם, המשלב משרדים, מסחר ודירות בוטיק. כל זה לצד נגישות תחבורתית יעילה בדמות תחנת רכבת חדרה מערב אשר עתידה להוות “תחנת המעבר” הראשית בקו הרכבת חיפה – תל אביב, במקום תחנת בנימינה המשמשת כתחנה זו כיום.
כך שנראה כי אין ספק שעירוב שימושים הוא הפתרון האולטימטיבי לתכנון הערים העתידיות של מדינת ישראל כולה, כמו גם יתר מדינות העולם.
הימצאותם של שלושת המוקדים: מגורים, מסחר ופנאי, בקירוב האחד לשני, מפחית משמעותית את הצורך בניידות ובשימוש ברכב פרטי, ובכך תורם להפחתת העומסים והפקקים בעיר שבה הוא מצוי. יתרון נוסף הגלום במודל, הוא אפשרות העסקים במתחם לעבוד גם בשעות הערב המאוחרות, לאחר שעות פעילות המשרדים, ולשרת את דיירי המתחם, מה שהופך אותו למתחם תוסס לאורך כל שעות היממה.
