בשיתוף קבוצת בונים נדל"ן
אז יצאתי לשטח, בדקתי נתונים, ראיינתי מומחים ומשקיעים, והנה סיכום קצר של כל מה שגיליתי.
המסע בעקבות הקרקע המושלמת:
את אמיר, משקיע מנוסה מאזור המרכז, פגשתי באזור המיועד לבנייה בקרקע שהוא רכש, “אתה צריך להבין,” הוא אמר לי, “את הקרקע הזו קניתי לפני פחות מ-5 שנים והשווי שלה כבר עלה ביותר מ-110%. אם הייתי קונה דירה במקום,התשואה לא הייתה מתקרבת למספרים האלה.”
אז התחלתי לבדוק קצת עם מכרים נוספים שלי שאני יודע שהם משקיעים ומהר מאוד הבנתי שאמיר לא לבד. באזורים מסוימים, קרקע עשויה להכפיל ואף מעבר לכך, את ערכה תוך מספר שנים ספורות. משקיעים מנוסים מבינים את זה,ומתמקדים בזיהוי האזורים בהם קיימת השקעה בתשתיות ופיתוח, מה שמוביל לעליית ערך משמעותית.
הסיפור מאחורי המספרים:
כשהתחלתי לבדוק את המספרים מאחורי ההשקעות, גיליתי שהשקעה בקרקע יכולה להיות משמעותית יותר מבחינת התשואה, במיוחד כשמדובר באזורים בהם יש תוכנית מתאר, תוכניות לפיתוח אזורי וגישה נוחה למרכזי תחבורה.
היתרונות שמושכים משקיעים לקרקעות:
לאחר שסיימתי לנתח את הנתונים ולשמוע את הסיפורים מהשטח,התבהרו לי מספר יתרונות ברורים שמושכים משקיעים רבים לכיוון הקרקע.
פוטנציאל תשואה גבוה:
כששוחחתי עם עדי, יועצת פיננסית, היא הסבירה בפשטות: “הפוטנציאל הוא משמעותי כי אתה קונה נכס שבניהול תכנוני נכון של החברה היזמית יכול לקפוץ ב-100% בערך שלו תוך שנים ספורות, אם הוא ממוקם במקום הנכון ומצוי בסטטוס התכנוני הנכון.”
הגדלת זכויות = הגדלת רווחים:
“יתרון מרכזי נוסף” כך ציינה עדי, “נמצא בהליכים ואישורים שונים, שיכולים להקפיץ את שווי הקרקע באופן משמעותי”. ביקשתי מעדי שתרד קצת לקרקע ותסביר לי באופן קצת יותר מוחשי.
עדי צחקה, התנצלה והוסיפה:
“ברור, ברור. בוא נדבר על הגדלת זכויות ומודל עירוב השימושים – תהליך שבו משנים את התוכניות העירוניות או האזוריות כדי לאפשר לבנות יותר על קרקע מסוימת ממה שהיה מותר לפני כן ולייעל את התכנון”.
ובמילים פשוטות יותר? שאלתי.
“אני אתן לך דוגמה. פרויקט “אייקון אנרג’י פארק חדרה”.
בפרויקט זה, החברה היזמית (קבוצת בונים נדל”ן) הצליחה לשלש את זכויות הבנייה על הקרקע מ- 240% ל- 720% ומתוכם להקצות כ-30% למגורים,מה שהפך את הפרויקט למעורב שימושים ובכך הוביל לקפיצה משמעותית בשווי שלו. תוספת הזכויות במסגרת מודל עירוב השימושים אפשרה לנצל את מלוא הפוטנציאל של הקרקע ולבנות עליה פרויקט יוקרתי, מה שהפך את ההשקעה לרווחית בהרבה עבור המשקיעים.”
ויש את אלה שכבר מובילים בתחום:
במהלך התחקיר שערכתי, שמתי לב שרבים מהמשקיעים המצליחים בקרקעות לא פועלים לבד. רבים מהם נעזרים בחברות המתמחות באיתור קרקעות עם פוטנציאל רווח גבוה.
אחת מהחברות הבולטות בתחום היא קבוצת בונים נדל”ן שמובילה בתחום האיתור, הרכישה והשבחת קרקעות. מי שעומד מאחורי ההצלחה של החברה הוא עו”ד פנחס פלח,מייסד ובעלים של קבוצת בונים נדל”ן.
שוחחתי עם נציג מהחברה, והוא הסביר לי כיצד הם מזהים את הקרקעות עם הפוטנציאל הגבוה ביותר. “אנחנו עובדים בצמוד עם רשויות מקומיות, חוקרים את תוכניות המתאר העתידיות ומבצעים ניתוחי שוק מעמיקים,” הוא אמר
הוא הוסיף והדגיש את אחת האסטרטגיות המרכזיות של החברה – “ה-DNA שלנו” כך הוא ציין, הוא לשמור בבעלותנו על לפחות 30% – 40% מהקרקע בכל פרויקט. “החזקת חלק משמעותי מהקרקע מעניקה לנו יתרון גדול מול הרשויות ו-וועדות התכנון השונות, ומאפשרת למקסם רווחים גם עבורנו וגם עבור המשקיעים שלנו,”
הוא הסביר.
מעבר לכך, יש לנו אינטרס כלכלי מובהק להוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ולהביא אותו למיקסום הפוטנציאל שלו.
לדוגמה, בפרויקט אנרג’י, אנו מחזיקים 37% מהפרויקט ובשל כך, החלטנו להחליף אדריכל בהשקעה כספית אדירה, רק כדי להבטיח שהפרויקט יושלם בצורה מיטבית וישיג את יעדיו הפיננסיים.
בנוסף, החברה מציעה ליווי צמוד לאורך כל תהליך ההשקעה, החל משלב הרכישה ועד לשלב קבלת המפתח. “אנחנו כאן כדי להבטיח שהלקוחות שלנו יפיקו את המקסימום מההשקעה שלהם,” הוא הוסיף.
מסקנות:
כאשר עובדים עם המומחים, השקעה בקרקע הינה רווחית ביותר, אך היא דורשת הבנה עמוקה, סבלנות ואסטרטגיה ברורה. עבור המשקיעים שמוכנים לתכנן לטווח הבינוני, קרקע היא אכן השקעה מבטיחה עם פוטנציאל רווח גבוה.
