נכס מסחרי להשקעה / נדל”ן מסחרי להשקעה
האם כדאי לחפש נכס מסחרי להשקעה או שמא לחפש כיווני השקעה אחרים? מה הדרך להשקיע בנדל”ן מסחרי? מה ההבדל בין נדל”ן מסחרי להשקעה לבין השקעה בדירות מגורים? שאלות אלו ועוד עולות לפתחנו מדי יום. אז אם מעוניינים לקבל מידע אודות כדאיות השקעה בנכס מסחרי – הגעתם למאמר הנכון.
אם ננסה להגדיר מהו נדל”ן מסחרי, נוכל להגדירו במילים הקצרות הבאות: כל נדל”ן שלא מיועד למגורים. כשאנו מדברים על נדל”ן מסחרי להשקעה כוונתנו בעצם לחנויות, משרדים, מחסנים לוגיסטיים, מבני תעשייה, בתי מלון, תחנות דלק וכיו”ב. כמובן שגם מגרש נחשב נדל”ן מסחרי להשקעה, אבל במאמר זה נתמקד בנכסים שמניבים תשואות.
נכס מסחרי להשקעה מה ההבדל בינו לנדל”ן מגורים?
על מנת להבין איך נכון לרכוש נכס מסחרי להשקעה, יש להבין טוב את עולם ההשקעות של נכס מסחרי. מצד אחד, עסקאות בעולם הנדל”ן המסחרי הן עסקאות הרבה יותר ארוכות ומורכבות מאשר אלו בנדל”ן מגורים, ומצד שני – עסקאות מוצלחות בנדל”ן מסחרי מביאות עמן תמורה בהיקף רחב הרבה יותר מאשר העסקאות בנדל”ן למגורים.
בעניין זה, בואו נציג כמה נתונים: אם לצורך העניין תשואה טובה מהשכרה של דירה מסתכמת בין 3% ל-4% לשנה, תשואה טובה מהשכרה של נכס מסחרי עשויה להגיע לאחוזים כפולים הנעים בין 8% לשנה ולפעמים אפילו ל-10%. מלבד מספרים אלה, על פי נתוני עבר עסקאות מהסוג הזה הצליחו להניב מעבר להכנסות השוטפות גם רווחים יפים בשעת מכירת הנכס או מימושו. כך יצא שמשקיעים רבים שהשקיעו בנכס מסחרי הצליחו למכור את הנכס שלהם במחיר הרבה יותר גבוה ממחיר הרכישה אותו הם שילמו.
נכס מסחרי להשקעה – מה זה דורש מכם?
כאן המקום לציין שהשקעה בנכס מסחרי גם תדרוש מכם התייחסויות נוספות, אותן לא בהכרח תפגשו בהשקעות מסוג אחר. על מה מדובר? השקעה בנכס מסחרי והתחזוקה של נכס כזה היא גבוהה יותר; במידה ולא ידעתם, ההכנסות שתהיינה לכם מהשכרה של נכס מסחרי תחויב במס הכנסה; התנודתיות והסיכון שיש בנכס מסחרי להשקעה גבוהים יותר, זאת מפני שבעל הנכס “בונה” על ההצלחה הכלכלית והעסקית של השוכר; כאשר נכס מסחרי נותר ריק משוכרים, בעל הנכס ישלם ארנונה גבוהה מאוד ביחס לארנונה המשולמת על דירת מגורים. חוץ מכל הנתונים הללו, בשונה מנדל”ן שמיועד למגורים – קצב עליית המחירים של נדל”ן מסחרי אינו עולה באותו קצב בו מחירי הדיור עולים בישראל. כמו כן, בנדל”ן מגורים תאלצו להוציא לשוכרים חשבוניות, מה שאומרים שבמידה ואינם מוגדרים כ’עוסק מורשה’ – תצטרכו להוציא תעודה שכזו.
נכס מסחרי להשקעה – הנדל”ן המסחרי מציג היצע נמוך?
בעוד שוק דירות המגורים היה בעבר, בהווה וככל הנראה גם בעתיד שוק פורה ושוקק חיים, הרי שעמיתו לתחום ההשקעות – ענף הנדל”ן המסחרי, מציג היצע די נמוך יחסית. יחד עם זאת, בשנים האחרונות חל מעט שינוי בהיבט זה, זאת לאור ההקמה המואצת של משרדים, וההרחבה של איזורי הביקוש. נכון להיום קיים נדל”ן מסחרי בהיקף עצום גם מחוץ לתל-אביב, כמו למשל בהרצליה ובפתח תקווה. בערים אלו יש מוקדים עצומים של מרכזי מסחר והיי-טק ועוד. כמות מוקדי הנדל”ן המסחרי בערים אלו כה גדולה עד שיש הסוברים כי על רקע תוכניות הבניה בערים אלו, ייתכן וייווצר עודף בנדל”ן מסחרי, מה שמוליד את החשש כי ירידות מחירים עומדות בפתחנו.
הדרישות ממשקיע בנדל”ן מסחרי, כמו סוג האנשים שתפגשו ככל הנראה בענף הזה, מצריכות מהם בכל רגע לשים לב למה שמתרחש מסביבם. המשקיע בתחום הנדל”ן המסחרי חייב להיות עם חוש עסקי מפותח, וכאשר מזדמנת לפתחו הצעה אטרקטיבית – אסור לו להתמהמה, אלא לעשות בדיקה זריזה ולקבל החלטה אם להוציא לפועל את העסקה. מאידך, הוא מוכרח “להריח” בעיות ולשים לב אם יש חולשה בשוק, זאת בשביל שיוכל לקבל החלטות מהירות גם לכיוון השני, למשל: לצאת מעסקה או לממש נכס – כאשר מכלול השיקולים כמובן משפיע על הדבר.
טיפים להשקעה בנכס מסחרי
יותר מידע – יותר כח
מידע הוא כוח. ככל שתקבלו כמות גדולה יותר של מידע מקצועי בכל דרך שהיא: דרך האינטרנט, דרך ספרים, דרך התייעצויות עם מומחים – תוכלו להבין בצורה הרבה יותר טובה היכן אתם עומדים. באמצעות עיון קל במרשתת תוכלו לגלות שבימים אלה נבנים 700,000 מ”ר של משרדים – היצע גדול מאוד, אך למרבה הצער הביקוש של הציבור לא צפוי להדביק את כמות השטח האדירה הזו.
יתירה מכך, ככל שחולף הזמן יותר חברות מבצעות צעד מעניין ומחליטות לעזוב את תל אביב, לשכור משרדים בפריפריה ובערי הלווין במחירים הרבה יותר נוחים. לצורך העניין פארק המשרדים עזריאלי הנמצא בחולון ומבני המשרדים היוקרתיים בעיר אור יהודה יכולים להוות דוגמא חיה לכך. גם פתח תקווה, רעננה, רחובות ועוד ערים רבות מוצפת כיום במשרדים שונים, כך שתל אביב כבר הפסיקה להיות הכתובת היחידה למשקיעים בנדל”ן מסחרי.
אם ברצונכם להשקיע ספציפית במשרד, אנו יותר מממליצים לקרוא את המדריך שלהלן: משרד להשקעה
בנוסף, אנו ממליצים מאוד להיעזר בחברת תיווך שמתמחה בהשקעות בנדל”ן מסחרי – למתווכים מומחים יש המון מידע בכל מה שקשור לתחום המסחרי, יותר מאשר ענף נדל”ן המגורים, כך שהם יוכלו לסייע לכם בכל מה שנוגע להיבטים שנלווים למהות ההשקעה ומהות הנכס, וכן למגמות השוק. ברור כי כדאי מאוד לבדוק את המוניטין של אותו מתווך, וזאת על בסיס עסקאות שהוא ביצע בעבר או המלצות מלקוחות קודמים שלו. לקראת ביצוע העסקה עצמה עליכם לשכור עורך דין המתחמה בתחום הנדל”ן המסחרי.
מיקום – נתון מפתח
מיקום הנכס הוא אחד הפרמטרים היותר חשובים שמשפיעים רבות על כדאיות ההשקעה. בשל העובדה שלרוב השקעה בנדל”ן מסחרי היא השקעה לטווח ארוך, מומלץ מאוד להסתכל על פוטנציאל ההשקעה לא רק לשנתיים הקרובות, אלא ל-5 עד 10 שנים הקרובות. לצורך העניין, אם הנכס בו אתם מתעניינים הוא מבנה תעשייתי שממוקם באיזור תעשייה ישן, אבל תוך בירורים קצרים תגלו שמדובר באזור שצפוי להפוך למתחם הייטק חדשני בעתיד – הרי שהעובדות מדברות בעד עצמן וההשקעה הופכת להיות כדאית. אם העירייה מתכננת להוסיף לאותו אזור אחוזי בנייה – גם נתון זה משחק עבורכם.
האם בדקתם מה מצבו של הנכס וייעודו?
דעו לכם, שגם בתום רכישת נכס מסחרי להשקעה, או בקיצור בנדל”ן מסחרי – תוכלו לשים את היד על מציאה. אולם, בניגוד להשקעה בנדל”ן מגורים, השקעה בנדל”ן מסחרי מתוך רצון למשוך שוכרים לנכס היא משימה הרבה יותר מורכבת. עם זאת, ישנן כל מיני דרכים איתן תוכלו להפוך את החול לזהב. למשל, נסו לאתר נכס מיושן שנמצא במקום מרכזי (ולא חסרים נכסים כאלה במרכזי ערים) שבעליו כבר זקן והוא מעוניין להציע את הנכס שלו למכירה – ייתכן מאוד ותצליחו להשיג נכס באיזור אטרקטיבי במחיר מציאה.
כאן המקום להפנות את תשומת ליבכם להערה חשובה – בדקו היטב מהו הייעוד של הנכס, כך שלא תגלו לפתע שקניתם נכס שרשום כמחסן.
בתחילת הדרך, התמקדו בהשקעה ספציפית בנדל”ן מסחרי
עבור המשקיעים החדשים בתחום הנדל”ן המסחרי, אנו ממליצים בשלבים הראשונים להתמקד בסגמנט ספציפי בתחום, כמו למשל: חנויות. השקעה מסוג זה היא הכי דומה להשקעה בנדל”ן מגורים, שעה שאתם משקיעים בנדל”ן מסחרי. לאחר שתרגישו מספיק ביטחון ושליטה בתחום החנויות, תוכלו לעבור לסגמנט נוסף. ובאופן כללי אנו מציעים – בעסקאות הראשונות שלכם, אל תתביישו כלל להתייעץ עם אנשי מקצוע אמינים ומנוסים מהתחום, זה יכול רק לעזור לכם.
נדל”ן מסחרי להשקעה – האם בדקתם השקעה בחנויות?
בפסקה הקודמת נגענו בהשקעות בחנויות. מכיוון שהשקעה מסוג זה היא מהבסיסיות יותר, בגלל דמיונה המסוים להשקעה בנדל”ן מגורים, נבקש להרחיב עבורכם מעט את היריעה אודותיה.
כשאנו מדברים על השקעה בחנויות, המיקום הוא מילת המפתח. גם אם אתם מקבלים הצעה לרכישת חנות בתוך קניון מצליח ומשגשג במחיר מציאה – עדיין אל תתלהבו. ייתכן מאוד והמיקום של החנות הוא בקומת מרתף נידחת, כך שאמנם המחיר הוא מחיר מציאה – אך אתם צפויים לספוג תקופות ארוכות של יובש בהן לא תצליחו להשכיר את החנות. יתירה מכך, בכל מהלך תקופת ה’יובש’ הזו אתם תספגו תשלום של דמי ניהול המסתכם בכמה אלפי שקלים בכל חודש (הכל בהתאם לשטח החנות).
ובקיצור, כשאנו מבקשים מכם לשים לב למיקום החנות כוונתו שתבחנו היטב את תנועת האנשים באותו אזור בו החנות נמצאת, את סוג האוכלוסייה שחיה באזור, ואת איכות השוכרים. אם תצליחו לדייק בשלושת הפרמטרים הללו, ייתכן מאוד ואתם במסלול הזהב בדרך להשקעה בנכס מסחרי מניב ומשגשג.
