בכל פרויקט נדל”ני הגדלת זכויות בנייה היא התקווה הגדלה ביותר שניתן לייחל לה, וזאת כי באמצעות הגדלת זכויות ערך הנדל”ן מזנק, וכל עוד הפרויקט לא יצא לדרך, צפוי רווח יותר משמעותי. אי לכך ממש עתה, לאחר 6 שנים של דיונים, אושרה תוכנית המתאר של בנימינה גבעת עדה. התוכנית כוללת הגדלת צפיפות באזור המגורים ומנגד צמצום באזורי תעסוקה. שילוב שכזה מעמיד את פארק ההייטק שמתוכנן לקום לצד תחנת הרכבת החדשה באור מחמיא במיוחד. הפארק לא רק עתיד להיות מחוזר מכל עבר, אלא גם סביר להניח שיגדל באופן משמעותי, כך שלפי כל התחזיות מדובר בהשקעה מבטיחה.ד
מדובר בהחלטה שנוגעת להיקפי הבנייה המותרים במסגרת תוכנית מאושרת, כאשר התוכנית מחלקת את ייעודי הקרקע למתחמים שבהם זכויות הבנייה נוגעות למסחר, תעסוקה ודיור. מאחורי אותן החלטות יושבות ועדות לתכנון ובנייה.
במקביל, שני גופים מכריעים על אופי ייעוד הקרקע: רשות התכנון ורשות מקרקעי ישראל, אם כי בהקשר לזכויות הבנייה של בנימינה, רשויות התכנון קובעות, וזאת בהתאם לתוכנית המתאר של המושבה, ופה הנתונים מתחילים להיות מעניינים, במיוחד לאור ארבעת העובדות הבאות:
- גבעת עדה ובנימינה התאחדו.
- במסגרת שדרוג מסילת החוף התוואי של הרכבת עתיד לעבור מערבה, והרכבת עצמה עתידה להיות הרבה יותר מהירה.
- בנימינה גדלה פי 3 מבחינת כמות האוכלוסייה.
- נכון להיום מורגש מחסור משמעותי במתחמי מסחר ומגורים.
תוכנית המתאר נכון להיום
ב – 10.02.2020 הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה פרסמה את תוכנית המתאר הראשונית של בנימינה גבעת עדה. לפי התוכנית ביקשו לאשר הוספת יחידות דיור, באופן שיעניק מענה לכמות האוכלוסייה שעומדת לגדול פי 2 (מ16,000 ל 34,000). במקביל, ביקשו לפתח את אזור התעסוקה המערבי שיושב בסמיכות לתחנת הרכבת החדשה (עתידה להוות בסיס איתן לפיתוח היישוב), ולהתמקד בבנייה צפופה לצד מוקדי תחבורה מרכזיים (קרי תחנת הרכבת).
עם זאת, כפי שהרבה פעמים מוכח, תכניות לחוד ומציאות לחוד. בפועל ב-18.10.2021 אושרה תוכנית מתאר בעלת שוני מהותי. התוכנית החדשה מבקשת לא להכפיל את כמות האוכלוסייה, אלא להגדילה פי 3 עד 2035, ומנגד התוכנית מדברת על מזעור מתחמי התעסוקה. מכאן שאם לפני כן דיברו על 450 דונם, הרי שכעת מדברים רק על 200 דונם. כפועל יוצא נוצר פער אדיר, פער בין הצורך שמעורר הגידול באוכלוסייה לבין השטח החסר במתחמי תעסוקה.
כמו כן, לפי כל התחזיות, בנימינה עומדת למשוך אוכלוסייה איכותית, כזו שתימצא עניין רב בפארק ההייטק שעתיד לקום במערב העיר, כולל תושבי המרכז שבזכות ייעול הרכבת יזכו להגיע לפארק בתוך פחות מחצי שעה. כל זאת מוביל לכך שקיים חוסר משמעותי בזכויות בנייה, ואף ישנה בעיה נוספת: פארק ההייטק שהיה אמור לחלוש על 450 דונם, נכון להיום עתיד לקום רק על 200 דונם.
מחסור שמוליד מענה
מחפשים מסקנה? אם קודם הפארק היה אמור להיות מאוד מבוקש, הרי שלפי הנתונים העדכניים, כל ס”מ בו עתיד להיות שווה הרבה יותר. עובדה זו מובילה למסקנה מאוד חשובה. ככול הנראה עומדים לאשר הגדלת זכויות בקרקע, ופה קבוצת “בונים נדל”ן” נכנסת לתמונה.
הקבוצה ידועה כבעלת יכולת מוכחת בזיהוי אזורי ביקוש שנמצאים בסמיכות לעורקי תנועה מרכזיים, ובעלת ניסיון עשיר בחיזוי שינויים שנוגעים למגמות התכנון בעולם הנדל”ן. כמו כן, הקבוצה ידועה ביכולת שלה להניע שינויים נדרשים בתחום הגדלת זכויות ועירוב השימושים! מכאן שגם הפעם אין זה מן הנמנע שהתוכנית תשתנה ותגדל, מתוך רצון להעניק מענה אמתי לתושבי בנימינה והסביבה, אותם תושבים שלא מסתפקים באיכות חיים גבוהה, אלא גם מבקשים לעבוד ברדיוס הקרוב.
חוסר בזכויות בנייה שלא ניתן להמשיך להתעלם ממנו
כפי שציינו, האוכלוסייה גדלה בצורה משמעותית, אך הפארק המתוכנן קטן, כך שעתידיים לחול בו מספר שינויים – הגדלת זכויות ועירוב השימושים הם בהחלט חלק מהמשוואה! השאלה היחידה היא כמה יחידות דיור נוספות ישולבו, וכמה זכויות יוספו לפרויקט.
מכאן שאם עד לפני כמה שנים בנימינה לא עניינה במיוחד את אנשי הנדל”ן, הרי שכיום בזכות התוכנית להסיט את מיקום הרכבת מערבה לעבר כביש 4, בזכות הכוונה להגדיל משמעותית את מהירות הרכבת (תהפוך לחשמלית ותגדיל את מהירות הנסיעה מ120 קמ”ש ל160 קמ”ש) ובזכות משפרי הדיור הרבים שעומדים להמשיך לעבור מת”א, ניתן להתחיל להבין כיצד בנימינה עומדת להיות אטרקטיבית, וכעובדה לכך מוזמנים להביט מה קרה בפרויקטים נוספים בארץ שקמו לצד תחנת רכבת.
לצורך הדוגמה נציין את פרויקט ICON אנרג’י פארק חדרה שגדל מ240% בניה ל600% בניה, ובנוסף עתיד לכלול מיקרו דירות בהתאם למודל עירוב השימושים, בהיקף של יותר מ20% מכלל הפרויקט! כמו כן, קיים פרויקט נוסף שמציג את אותו מודל מבית “קבוצת בונים נדל”ן”. הפרויקט יושב בפארק ההייטק באשדוד וזכה גם הוא להצלחה מסחררת. הפארק גדל בצורה משמעותית – מ168% בניה ל 350% בניה!
ממש עכשיו – לפני שתוכנית המתאר מאושרת!
רגע לפני שתוכנית המתאר מאושרת ושנייה לפני שהמחירים מזנקים, ישנה הזדמנות חד פעמית לרכוש קרקע בפרויקט ICON “מתחם התחנה” בנימינה.
הפרויקט שמתוכנן לקום בפארק ההייטק, בסמוך לתחנת הרכבת, עתיד להיות מחוזר מכל עבר, וזאת עוד לפני שציינו עובדה חשובה נוספת: עירוב השימושים גם כן חלק מהמשוואה – מה שעתיד להגדיל באופן ניכר את כמות יחידות הדיור בפארק!
מכאן שאם מבקשים להשקיע בחוכמה, מומלץ לנצל את חלון הזמן, את התזמון הייחודי שבו המחיר עדיין נחשב נמוך, ושלפי כל החזיות, עתיד לקפוץ בצורה משמעותית, כך שללא ספק צפויה תשואה מדהימה שבארץ לא רגילים לראות.
