עירוב שימושים היא גישה שנוגעת לתכנון ערים ואזורים, והיא דוגלת בתפיסה שניתן להרוויח לא מעט משילוב בין מספר שימושים בקרקע, ממש כפי שעומד לקרות בפארק ההייטק בבנימינה. הפארק מתוכנן לקום בצמוד לתחנת הרכבת החדשה, וגם בו עירוב שימושים הוא צורך מוחשי שעתיד לקבל מענה ולהקפיץ באופן משמעותי את ערך הנדל”ן.
צורך לצד מענה
בהתאם לשיטת עירוב שימושים בונים במתחם אחד דירות מגורים, שטחי מסחר, מוסדות ציבוריים ותעשייה קלה, אם כי אין זה הכרחי שכל ארבעת השימושים השונים ישתלבו ביחד, אלא לרוב נהוג לשלב בין מוקד תעשייתי (למשל מתחם משרדים) לדירות מגורים, כאשר בין היתר נהוג להעניק מענה לאלמנטים מתחום הפנאי, כלומר נהוג לשלב במתחם בתי קפה, חנויות למוצרי בית, פאבים, מאפיות, חוגים וכדומה.
עירוב שימושים משקף היטב את העידן הנוכחי, בו מבקשים לאפשר לאנשים להימנע מהחזקת רכב, או לכל הפחות להימנע מהחזקת רכב שני, וזאת מתוך מטרה כפולה: לקדם קיימות (מזעור השימוש ברכב פרטי) ולייצר קהילתיות עירונית.
התכנון תומך בהולכי רגל ובשימוש בתחבורה ציבורית, ובו זמנית בונה קהילה מגובשת. האנשים שמתגוררים במתחם נמנעים מלהחזיק רכב פרטי וזוכים לחיות באזור שמעניק מענה מקיף, כך שהרוב הגדול עובד, מתגורר, מבלה ועושה סידורים באותו אזור. כל זאת תומך באיכות הסביבה ומייצר קהילות מגובשות, ופה ראוי להכיר בערך מוסף – פתרון למחסור בדיור.
כשהביקוש גדול מההיצע
עם וללא קשר לקורונה, המצב הוא שבכול הנוגע לדירות מגורים, כיום יש הרבה יותר ביקוש מאשר היצע. בעיה זו מורגשת היטב במגוון אזורים בארץ, כולל בבנימינה, בה האוכלוסייה גדלה בקצב מסחרר (עד 2035 כמות התושבים עתידה לשלש את עצמה), ומנגד אין מספיק דירות.
כמו כן, בבנימינה עתיד לקום פארק הייטק מרכזי, בסמוך לתחנת הרכבת החדשה, אך גם פה מורגש פוטנציאל בלתי ממומש. במקום 450 דונם שעליהם היה מדובר בשלבים הראשונים, רק 200 דונם אושרו לבנייה. כל זאת מוביל לכך שבעתיד לא מעט פרויקטים שנוגעים לעירוב שימושים יקודמו, ובו זמנית יתגלו כהרבה יותר רווחיים, כולל הפרויקט הנוכחי.
אם נעצור לעשות סדר, נחזור על שתי עובדות מרכזיות:
- עירוב שימושים מקודם אך ורק בסמיכות למוקדי תחבורה מרכזיים.
- קיים חוסר מהותי בדירות למגורים בכל הארץ
משתנה נוסף – הסבת מבני תעסוקה למגורים!
בנקודה זו, נעצור להכיר משתנה משמעותי נוסף: ממש לאחרונה (אוקטובר 2021) אושרה הצעה להסבת מבני תעסוקה למגורים! מהי המשמעות? אדירה!
ההחלטה נוגעת להסבה של חלק מזכויות הבניה למשרדים ולדירות מגורים. צעד זה הנו תוצר של מציאות, מציאות בה האוכלוסייה בישראל גדלה ב2% בכל שנה, בזמן שקיים מחסור משמעותי בשטחי מגורים. מכאן שעומדים להסב כ 30% מכל מגרש עבור שטחי מגורים (מדובר בדירות קטנות), כאשר חשוב לחדד שאותם 30% אינם גורעים מהקיים, אלא מהווים תוספת.
עוד התוכנית מציינת שמי שזכאי לתת לתוכנית “אור ירוק” היא הוועדה המקומית, כך שאין צורך לקבל אישור מהוועדה המחוזית, עובדה שעתידה להקל את סך התהליך. כמו כן, התוכנית רלוונטית רק עבור מגרשים שטרם החלו בתהליך הבנייה, ורק עבור פרויקטים שבהם ניתן להוסיף לפחות כ40 יחידות דיור (ממש כפי שמציע פארק ההייטק העתידי בבנימינה).
מכאן שאם נחבר בין שתי הגישות הבאות:
- קידום עירוב שימושים בשטחים משרדיים
- תוספת של 30% מסך המתחם עבור שטחי מגורים
ניתן להתחיל להבין כיצד פארק עסקים שעומד לקום באזור מרכזי עתיד להוות השקעה מבטיחה, במיוחד כל עוד משקיעים בשלבים הראשוניים, טרם נוספו שטחי מגורים.
הזמן משחק תפקיד מכריע
לצד הנאמר, יש פרמטר נוסף שחשוב להציב במשוואה, והוא נוגע לזמן. נכון להיום יש מחסור בדירות ובקרקעות שמיועדות למגורים, אם כי משרדים יש הרבה יותר.
במקביל, תהליך הפשרת קרקע נחשב ארוך, אך מנגד תהליך הסבת זכויות משרדיות בתב”ע (ממשרדים למגורים) נחשב קצר לעין שיעור. המסקנה המתבקשת היא שמדובר בהזדמנות להקטין את הפערים בצורה יעילה ואף בצורה “ירוקה”, כך שהמדינה בהחלט ערה להיתכנות להעניק מענה מהיר, מדויק ובעל ערך מוסף.
המשמעות מבחינת פארק ההייטק העתידי בבנימינה
אם נסכם את העובדות, נמצא שברחבי הארץ, ובפרט בבנימינה, קיים חוסר משמעותי הן במבני מסחר והן באזורי מגורים, כך שלפי כל התחזיות פארק ההייטק שמתוכנן לקום בבנימינה (לצד תחנת הרכבת החדשה), עתיד לא רק לגדול, אלא גם להכיל הרבה יותר יחידות דיור. מכאן שאם נכון להיום התוכנית אינה תואמת את הביקוש הגובר, ומנגד מקודמים חוקים שמעניקים מענה מתבקש, ניתן להתחיל להבין את ממדי ההצלחה.
כאן אנחנו בקבוצת “בונים נדל”ן” מרימים את הכפפה. מתמחים בזיהוי אזורי ביקוש שנמצאים בסמיכות לעורקי תנועה מרכזיים ובמקביל מקדמים הגדלת זכויות, כך שזהו בדיוק הזמן להשקיע באחד מהפרויקטים היותר מבטיחים שעומדים על הפרק, טרם השטח המסחרי גדל ונוספות יחידות דיור.
