התמורה מעסקאות נדל”ן מסחרי גדולה בהרבה ביחס לעסקאות נדל”ן מגורים, אבל האם משרדים להשקעה אטרקטיביים גם היום? שעה שחלק גדול מהמשק עבר לעבודה מהבית בשל הקורונה?
על אף שהרווח מעסקאות בעולם הנדל”ן המסחרי נוטות להתפרס על פני זמן רב יותר ביחס לרכישת דירה, כל משקיע מתחיל בעולם הנדל”ן יודע שהתמורה בעבור השקעה במשרד מסחרי שווה את ההמתנה, משום שהרווחים בהשקעה מעין זו גבוהים הרבה יותר. לצורך העניין, תשואה ממוצעת מהשכרת דירה מסתכמת בטווח שבין 3%-4% לשנה, בעוד תשואה ממוצעת מהשכרת נכס מסחרי מסתכמת בכ-8% תשואה.
אולם לא די בכך. לרכישת משרד להשקעה יש יתרון מהותי בדמות חוזה לטווח ארוך. כאשר רוכשים דירה להשקעה, הסיכון של כישלון ההשכרה תמיד מרחף באוויר, דבר הדורש חיפוש שוכר חדש בדרך כלל אחת לשנה, והמון מאמצים ומשאבים שמושקעים בטווח זמן קצר. בשכירות משרדים, לעומת זאת, ההתנהלות שונה לגמרי. לרוב החוזים שנחתמים ארוכי טווח, מסיבה פשוטה – עסקים לא נוטים לזוז ממקומם בתדירות גבוהה.
למרות כל האמור עד כה, לאחרונה ציבור המשקיעים תוהה לאן פניו של הנדל”ן המסחרי מועדות, והאם כדאי גם היום לקנות משרדים להשקעה – זאת בשל העובדה שמגפת הקורונה יצרה סטטוס חדש שבו רבים מהמשק עברו לעבוד מהבית.
קניית משרד להשקעה: עתיד הביקוש למשרדים מסחריים
לפי הערכה של מומחים לשוק העבודה, בערך כשליש מהמשק מסוגל לעבוד היום מהבית. קחו לדוגמה עובדי הייטק, מורים, רואי חשבון ועוד – כל אלה יכולים לעבוד מהבית. עם זאת, לחברות גדולות יהיה קשה יותר לנהל פעילות עסקית ענפה באמצעות רשת עובדים שתבצע את עבודתה מהבית. ומדוע? מפני שהדבר מצריך מאותן חברות להתכוונן אחרת ולמצוא מענה להרבה צרכים ארגוניים, כמו למשל: כיצד לשמור על אבטחת המידע של העסק, כיצד לעבוד ולנהל מסמכים יחדיו מרחוק, תכנון נהלי עבודה שונים שיהיו חיוניים לצורת עבודה מהבית, וכן על זה הדרך. ההחלטות שיקבלו הארגונים בתחום הזה הן די אסטרטגיות, ולכן קשה לנבא לאן פניהן מועדות. אולם ברור כי אילו משק העבודה לא ישוב לשגרה של לפני, הרי שלא יהיה צורך בכל כך הרבה מקומות פיזיים של עבודה; מה שאומר – פחות ביקוש למשרדים. מתלבטים בין דירה או משרד להשקעה? המאמר הזה יעשה לכם סדרעידן חדש של צורת תעסוקה: ה”פשרה” המוצלחת בין עבודה מהמשרד לבין עבודה מהבית
למרות כל האמור, אל לכם למהר לפסול על הסף את כל סקטור המשרדים, נהפוך הוא – קניית משרדים להשקעה יכולה להשתלם עד מאוד דווקא בימים הללו. בתקופה זו אדריכלים רבים כבר חושבים על ה”יום שאחרי” כאשר מיטב המוחות צופים כי אנו לפני שינוי מהפכני בצורת עבודה. הצפי הוא כי עתידים להיות חללי עבודה בגדלים שונים אשר ימוקמו בבנייני המגורים עצמם. דהיינו, הדרישה שתעלה מציבור רוכשי הדירות תהיה לבניינים אשר יכללו בתוכם מתחמי עבודה. כך שגם בימים הללו, קניית משרד להשקעה, בהחלט עונה על הקריטריונים של השקעה מוצלחת. שימו לב – גם בסיטואציה מעין זו חשוב שהמיקום של אותו משרד להשקעה יהיה במסגרת פרויקטי נדל”ן מסוג “עירוב שימושים”. (עירוב שימושים הוא סוג בניה שבו פרויקטי נדל”ן למגורים, משלבים בתוכם גם אזורי מסחר, בילוי ומשרדים, דבר הקרוי בעגה המקצועית “עירוב שימושים”).
משרדים להשקעה – עקרונות להשקעה נכונה
אז השאלה הכי טובה שאפשר לשאול היא – איך בוחרים משרד להשקעה? כמו כל בחירה משמעותית אחרת בחיים עליכם לבחון פרמטרים מסוימים ומאפיינים שונים. בין כלל הדברים שעליכם לבדוק, נוכל למנות את העיקריים שבהם: מה מחיר המשרד להשקעה ביחס ליכולת הכלכלית ולתקציב שפיניתם לשם כך; מהי סוג העסקה; איזה סיכון גלום בהשקעה זו; באיזה שלב מבחינת הפיתוח הפרויקט עומד בשעת הרכישה (כידוע, פרויקט שרוכשים כשהוא עוד “בחיתוליו” יניב רווחים יפים הרבה יותר מאשר פרויקט בנוי); מה התשואה הצפויה ביחס לנכס זה; האם הנכס אטרקטיבי ביחס למיקום ולמפרט שלו; מה היחס שלכם ביחס למשרד בזמן השכרתו (במתחמי נדל”ן מסוימים לפעמים קיימות חברות שמפעילות את כל נושא האחזקה בצורה איכותית וזמינה).משרדים להשקעה מחיר לעומת הרווח שצפוי
יתרונות רבים קנה לו הנדל”ן המסחרי, שוק המשרדים להשקעה. אולם אחד התחומים המשמעותיים בהם יתרון ההשקעה בנדל”ן מסחרי בא לידי ביטוי הוא – דמי השכירות למטר רבוע, ובעצם – בתשואה הגבוהה שיש למשרד להשקעה על פני הנדל”ן למגורים. נסביר. למרות העובדה שהתשלום ממנו נפרדים במשרד להשקעה למ”ר גבוה מזה של נדל”ן לצורכי מגורים – בנושא השכירות ההכנסות מפצות על כך. התשלום למ”ר במשרדים להשקעה גבוה משמעותית הזה שמשלמים השוכרים בתחום הנדל”ן למגורים. עובדה זו גוזרת ממילא תשואות גבוהות יותר עבור משרדים להשקעה. מלבד זאת, לרוב משרדים יהיו פחות גדולים מאשר שטח של דירת מגורים – מה שמדגיש שוב את היות מחיר המשרד להשקעה כנתון רווחי פי כמה. אז בואו נדבר קצת במספרים. התשואה הממוצעת בתחום נדל”ן למגורים במדינת ישראל עומדת על הטווח שבין 3% ל-3.5%. התשואות של השקעה בנדל”ן מסחרי מכפילות ולפעמים אפילו משלשות את הנתונים הללו. טווח התשואות בנדל”ן משרדי עומד כיום על טווח שנע בין 8% ל-10% ולעיתים אפילו יותר. בנוסף, הסכום ההתחלתי אותו המשקיע בתחום נדל”ן למגורים צריך להשקיע הוא גבוה בצורה ניכרת מזה שעמיתו לתחום הנדל”ן המסחרי יצטרך להשקיע. הפרש זה מאפשר למי שבוחר להתמקד באפיק של משרדים להשקעה לממן נתח משמעותי יותר מההשקעה מהונו האישי, בלא צורך בלקיחת הלוואה או משכנתא שיכבידו עליו לאורך שנים. בהשקעה זו הנטל ה”החזרי” נעשה פשוט הרבה יותר בטח אתם שואלים את עצמכם – אז כמה יעלה לי כל הסיפור הזה? תשובה חד משמעית לא תוכלו למצוא כאן, אבל הכוונה והדרכה כללית כן. ומדוע? מפני שהמחיר תלוי בגורמים שונים, כמו: מיקום (ללא ספק השקעה במשרדים בנתיבות אינה דומה להשקעה במשרדים ברעננה); מצבו הנוכחי של הנכס בזמן הרכישה (מי שבוחר להשקיע בקרקע חקלאית שתהפוך בעתיד למבנה משרדים יזכה לנתח רווחים שמן יותר מאשר אילו רכש משרדים קיימים); וכן הביקוש שצפוי להיות עבור הנכס.מה חשוב לדעת לפני קניית משרד להשקעה?
נציג בפניכם מספר נקודות אליהן כדאי להסב את תשומת הלב לפני רכישת משרד להשקעה:- מיקום המשרד – כפי שציינו למיקום של המשרד יש משקל חשוב מאוד ביחס לערך והאטרקטיביות שלו לגבי בעלי העסקים בארץ. לאור זאת, בהתאם למסגרת התקציב שלכם, אנו ממליצים לחפש משרד להשקעה באזור בו קיימת פעילות עסקית משגשגת.
- בטחונות – אנו ממליצים לכם לרכוש משרד אך ורק מחברה מוכרת שתוכל לספק לכם בטחונות לכספכם. לפני שאתם חותמים על החוזה חשוב לשים לב שכל הכתוב בו ברור לכם כשמש. שימו לב שיש למתחם הקיים היתר בנייה וכן שהמשרד אכן נרשם בטאבו על שמכם. במידה ובחרתם ללכת במסלול משרדים להשקעה דרך קבוצת רכישה – אתם חייבים לוודא שיש לקבוצה את הגב והיכולת הכלכלית לעמוד בכך באופן תקין.
- מחיר למ”ר – אנו ממליצים לכם לעשות סקר שוק רחב לבדוק שהמחיר שהציעו לכם פר מ”ר נמצא בטווח המחירים הממוצע לאותו איזור.
- מקומות חניה – משרד שאין בו מקומות חנייה יהיה משרד עם קושי גדול יותר להשכרה. לפני הרכישה עליכם לוודא שהמוכר מקצה לכם מקומות חנייה אישיים – ככל שיהיו יותר הדבר יבוא לטובתכם!
