אחד הענפים החזקים ביותר בתחום הנדל"ן, ללא ספק הוא תחום הקרקעות למכירה. עולם הקרקעות למכירה מאופיין מצד אחד בדרגת סיכון יחסית גבוהה ומורכבת, ומאידך – הוא מתפאר כבעל פוטנציאל אדיר ליצירת עסקאות אטרקטיביות ומיוחדות. אז למה רוכשים קרקע בכלל? הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגוונות; ייתכן ומטרתכם היא להיכנס לבית עצמו ולאכלס אותו, וייתכן שמטרת הבנייה נועדה להוות עבורכם נכס מסחרי שיניב תשואה יפה. בכל אופן, רווחים נאים טמונים תחת רגליו של ענף נדל"ן זה.

חשוב לציין, רכישת קרקע איננה פעולה מידית ומהירה, היא דורשת המון סבלנות, פקחות, חשיבה לטווח ארוך ונחישות. מדוע? מפני שתהליך של הפשרת קרקע יכול להימשך גם כמה שנים טובות.

קרקעות למכירה: בצעו מחקר מקיף לפני רכישת קרקע

כמו ברוב תחום הרכש והקנייה, אנו נוהגים לבצע מחקר מקיף על מוצר אותו אנו מעוניינים. בין אם מדובר על רכב, פלאפון או כל מוצר אחר יקר ערך – אנו עורכים סקר שוק, בודקים מה נותני השירות מציעים לנו – ומחליטים. עולם רכישת הקרקעות בהיבט זה איננו שונה. גם הוא דורש, ואפילו יותר, לבצע מחקר יסודי ומקיף טרם רכישת הקרקע. את המחקר מבצעים על ידי התחשבות בכל הפרמטרים הרלוונטיים מבחינתכם לקרקע המוצעת לרכישה בה אתם מתעניינים.

מציאת קרקע לרכישה אטרקטיבית זהו תחום שדורש ניסיון והיכרות עם קרקעות. על כן, במידה ואינכם 'שוחים' בתחום בצורה טבעית, ייתכן וכדאי לכם לקחת עזרה מאיש מקצוע שימקד אתכם בנושא וישים לב לעקרונות והנקודות שחשובות ברכישת קרקע. קבוצת בונים נדל"ן מציעה לכלל לקוחותיה שירותי ייזום, איתור, קידום ושיווק מיזמי נדל"ן, תוך שימת דגש על קרקעות שנמצאות בתהליכים של הפשרה מייעוד לקרקע חקלאית לייעוד לטובת בנייה רוויה. צוות עובדי קבוצת בונים נדל"ן כולל אנשים מקצועיים, וותיקים, מיומנים ובעלי ניסיון רב בתחום. בכלל הצוות תוכלו למצוא שמאים, יועצי נדל"ן, אנליסטים ועורכי דין, ובקיצור – המעטפת המושלמת שתלווה אתכם בכל תהליך רכישת הקרקע או מכירתה.

לקריאה נוספת אודות כדאיות (?) הקשעה בקרקע חקלאית >>

קרקעות למכירה: איך לאתר קרקע לרכישה?

אחד הנושאים החשובים והמשפיעים ביותר על טיבה, מחירה וטווח ההפשרה של הקרקע הוא ללא ספק עניין המיקום שלה. קרקע שממוקמת במקום אטרקטיבי, או כזה שעתיד להיות כזה, היא בעלת סיכוי גבוה יותר לתאריך הפשרה קרוב יותר וכמובן לפוטנציאל השבחה רב יותר לזמן ארוך. כמו כן, קרקעות למכירה הנמצאת בסמיכות ליישובים או ערים גם הן תהיינה בעלות סיכוי גבוה להפשרה קרובה יותר.

כאמור, סמיכות ליישוב או ערים וקל וחומר ערים מרכזיות מהווה יתרון גדול מהיבטים רבים. הסיכוי להפשרה מהירה יותר עולה, הביקוש למגורים באזורים אלה גבוה יותר, ופוטנציאל התשואה הוא בעל אחוזים גבוהים באופן ניכר ממקומות אחרים. קרקעות למכירה באזורים מרוחקים מהעיר, לעומת זאת, קרקעות שנמצאות ליד חורשה או באזור טבע מוגן אלו קרקעות שתהיינה בעלות סיכוי הפשרה נמוך יותר.

קרקעות למכירה

קרקעות למכירה: שני צעדים בדרך לאיתור הקרקע לרכישה

כשרוצים לקנות רכב יד שניה, לצורך העניין, ניתן לקבל מידע תאורטי על הרכב; דגם, שנה, מצב קוסמטי וכדו'. ייתכן והמוכר ישלח לכם צילום של הרכב מבפנים ומבחוץ על מנת שתתרשמו ממנו. אולם, הרכישה עצמה לעולם לא מתבצעת מרחוק. לאחר שהפרטים התאימו בשלב הראשוני, מגיע השלב בו הקונה מגיע לראות את הרכב במו עיניו. במידה והפרטים יתאימו – העסקה תתבצע. באותה מידה, בדרך לאיתור קרקע לרכישה עליכם לבצע שני שלבים חשובים: היכרות כללית עם הקרקע בשלב הראשון, ובשלב השני הגעה פיזית אל הקרקע. נפרט מיד את שני השלבים.

שלב א' – הגעה לעיריה: (לפני רכישת קרקע!)

בשלב הראשון עליכם להגיע לעירייה או למועצה האזורית שבתחומיה הקרקע נמצאת, ולבדוק את ייעוד הקרקע בטווח הרחוק. על מצב הקרקע מבחינת תכנון תוכלו ללמוד מתוך המסמכים של המועצה. מתי תוכלו להיות אופטימיים? במידה והקרקע שמוצעת לכם למכירה מוגדרת במסגרת של תוכנית מתאר לשינוי ייעוד.

שלב ב' – נסיעה פיזית לפני רכישת הקרקע המדוברת.

גם אם הייעוד של הקרקע בשלב זה עדיין לא ברור לכם, כשמדובר על קרקעות למכירה אנו מציעים להגיע אל הקרקע עצמה בצורה פיזית. לא בתמונות ולא בסרטונים. הגעה ממש. רק כך תוכלו לקבל רושם רציני לגבי סוג הקרקע, גודל הקרקע, מיקומה וכל מה שמעניין אתכם בדרך לרכישת קרקע אטקרטיבית.

בדיקות חובה לפני רכישת קרקע

א.רישום בעלות הקרקע הנמכרת

עליכם לבדוק את כל מה שקשור לבעלות הקרקע. בדקו האם הקרקע רשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל או שמא היא נמצאת בבעלות פרטית. ללא ספק, העדיפות שלכם תהיה לרכוש אדמה שנמצא בבעלות פרטית, מה שיקל עליכם בכל עניין אישורי הבנייה. אף אחד לא רוצה להיכנס לפלונטרים משפטיים, לכן אל תהיו תמימים ובדקו את כל ה"עבר הפלילי" של הקרקע.

שימו לב שהקרקע לא נושאת על גבה שום חוב, שעבוד או עקול, וכן וודאו כי הבעלים שמציע את הקרקע למכירה אכן רשום בנוסח הרישום. במידה ואתם בוחרים להחכיר אדמת מנהל, בדקו האם יש בהסכם סעיף שמתיר למדינה להשיב לבעלותה את הקרקע – מה שעבורכם עשוי לעורר סימני שאלה גדולים וככל הנראה לעצור את העסקה באופן מידי.

ב.בדיקת מצב תכנוני וזכויות בניה לפני מכירת הקרקע

כפי שציינו לעיל, בדקו את תוכניות המתאר מפרטות את זכויות, תוכניות ומגבלות הבניה שמוטלות על הקרקע הנמכרת. אל תדלגו על מס' יחידות דיור, אחוזי בניה, וכן מספר הקומות המותר. נסו לדלות מידע ולהבין מוועדות התכנון והרשות המקומית מהם כוונותיה ונכונותה ביחס להפשרת הקרקע ושינוי ייעודה לצרכי בנייה.

כפי שניתן להבין, מדובר בהליך ביורוקרטי מתמשך שמצריך שלל אישורים מגופים רבים. כדי למנוע עיכובים ולזרז את התהליך, וודאו כי תושבים או ארגונים ירוקים אינם מתנגדים לתכנונים החלומיים שלכם. לעיתים, מחשבה רבה ומשאבים רבים שהושקעו עבור פרויקט יכולים ליפול על דברים כאלה.

כדי להפחית כמה שניתן את הסיכון ברכישת הקרקע, ההמלצה המקובלת היא לרכוש את הקרקע בשלב מתקדם ככל שניתן מבחינת אישורי ההפשרה שלה, וכן מבחינת היתרי הבנייה ושינוי הייעוד שלה. בדיקה נכוחה של נושאים אלה יכולה להפחית משמעותית את מרכיב הספק ואי הוודאות שכרוכים בעסקה.

ג.בדיקה של סביבת הקרקע

כמו שציינו, לפני רכישת קרקע אנו ממליצים להגיע לשטח בצורה פיזית ולבחון את סביבתו. קרקע למכירה שנמצאת בסמיכות לשכונות מגורים יותר עדיפה לנו על פני קרקע שנמצאת בקרבה לשטחי ציבור, מפעלים ושמורות טבע. מדוע? מפני שהסמיכות לשכונות מגורים מעלה את סיכוי האפשרות לקבלת שינוי ייעוד ואישורי בנייה. שימו לב ליתרונותיו וחסרונותיו של השטח המדובר; האם הוא קרוב לעורקי תחבורה ציבורית וצירי כבישים; האם הוא קרוב למוסדות ציבוריים, פארקים וגנים; האם הוא קרוב למוסדות חינוך, מגרשי ספורט ותרבות פנאי – כל אלה עשויים להשפיע על המסע שלכם בדרך להפשרת הקרקע וקבלת אישורי בנייה עבורה – ובסופו של דבר להשפיע על שוויו של השטח.

ד.עלות עסקת רכישת קרקע

רכישת קרקעות עשוי להיות כרוכה בהוצאות לא מבוטלות, כגון: היטל השבחה, מס רכישה, שכר טרחה עבור אנשי מקצוע, עלויות פיתוח, אגרות ועוד. למי שלא יודע, לאחר שרוכשים קרקע עליכם לשלם למדינה תשלום שנקרא מס שבח מקרקעין ששיעורו עולה לכ-20%, זאת בנוסף למס רכישת הקרקע.

קרקעות למכירה – סיכום:

קרקעות למכירה הנמצאות בשלבי הפשרה עשויות להתממש לכדי עסקה משתלמת וכדאית ביותר, כזו שיכולה להניב עבורכם תשואות נאות ויפות בטווח הארוך. קבוצת בונים נדל"ן מחזיקה תחת כתפיה שנים רבות של ניסיון בתחום מכירת קרקעות, מה שמספק ללקוחותיה מכלול של כלים והדרכות שיובילו אותם לרכישה החכמה והמשתלמת ביותר. במהלך שנות הפעילות של קבוצת בונים נדל"ן נרשמו לזכויותיה רכישות קרקעות רבות מצד לקוחות אשר התבררו ככאלו שהניבו תשואות גבוהות וכדאיות. תחום רכישת קרקעות הוא אחד התחומים שבעבודה חכמה וסבלנית – תוכלו לראות ממנו פירות רבים.