במידה וחשבתם אי פעם על אפשרות של קניית מגרש להשקעה, כדאי שתדעו – אתם כלל לא לבד. בשנים האחרונות ההשקעה בנדל"ן הקלאסי הפכה להיות תחום יותר מסובך ופחות רווחי, זאת בשל עלייה של מחירי הדיור וכן גובהו של מס הרכישה שטיפס גבוה יותר. אף על פי כן, המשקיעים המסורתיים והשמרנים ימשיכו להעדיף את ערוץ ההשקעה הזה על פני שוק המניות התנודתי והמרתיע. אולם, כל עוד אין בנמצא דירות רווחיות ומשתלמות להשקעה – מגרשים להשקעה עשויים להיות לרוב חלופה מועדפת עבור אותם משקיעים. ומדוע? מפני שהשקעה במגרשים וקרקעות נחשבת להשקעה משתלמת ובטוחה ברחבי העולם.
מגרשים להשקעה זוכים ביתרונות רבים: אין זו מניה שעלולה לאבד את ערכה, אלא זהו משאב ממשי ופיזי; מגרש לא דורש מכם טיפולים ותחזוקה שוטפת; על עסקאות מסוג זה יש פחות מתחרים; ובנוסף – זהו נכס זמין בכמות מוגבלת, כזו שלעולם לא תגדל. ההומוריסט והסופר האמריקאי – מרק טווין, אמר פעם: "קנו אדמה, כבר לא מייצרים אותה".

קניית מגרש להשקעה, האם הוא נחוץ כפי שהיה בעבר?

בשנים האחרונות תחום השקעות נדל"ן העוסק בנישת קניית מגרש להשקעה, הפך לנפוץ הרבה יותר מכפי שהיה בעבר. רכישת מגרשים להשקעה נחשבת לברת השגה וביצוע הרבה יותר מאשר קניית נכס נדל"ני. כיום, קנייה של נכס נדל"ני בישראל דורשת עלויות גבוהות מאוד, שעה שבקניית מגרש להשקעה תוכלו לגרוף רווחים נאים בהחלט, ולזכות לאחוזי סיכוי גבוהים למימוש ההשקעה.
אולם, פעולת קניית המגרש להשקעה איננה הפעולה המורכבת בסיפור, המשימה הכבדה יותר היא לאתר את הקרקע הנכונה. איך עושים את זה? בשורות הבאות נפרוס בפניכם מספר עקרונות חשובים עליהם אתם חייבים לעבור טרם רכישת מגרש להשקעה.

קניית מגרש להשקעה מיקום

מיקום המגרש להשקעה

אחד הפרמטרים הראשונים אליהם תהיו חייבים לתת את הדעת ולא תוכלו להתעלם ממנו הוא – מיקום המגרש הספציפי בו אתם מתעניינים. המיקום של המגרש יגדיר בצורה טובה את סיכויי הפשרתו בתהליך מהיר. אז הנה לכם כלל פשוט ומרכזי מאוד בעניין – מגרש שסמוך לשטח עירוני או שנמצא בשטח של אחת הרשויות העירוניות, הוא מגרש בעל סיכויים יותר גבוהים להפשרה מהירה.
מן הצד השני, במידה וקיימות תשתיות שונות בסמוך למגרש המדובר, כגון: משאבי טבע חשובים, הרי שפיתוח הקרקע עשוי להתעכב וממילא גם מימושה העתידי של ההשקעה. עם זאת, חשוב לזכור שמגרש שנמצא באיזור מפותח ואטרקטיבי ימשוך אליו או אל ההשקעות שיוקמו עליו רוכשים רבים שיקפצו על המציאה.

אילו דברים חשובים כדאי לבדוק עוד לגבי מגרש להשקעה?

מלבד הבדיקה הכללית והחשובה אותה ציינו לעיל, ישנן בדיקות נוספות אותן אנו ממליצים בחום לעשות – הן יחסכו לכם הרבה כאב ראש. ראשית, עליכם לפנות לוועדות האזוריות והמקומיות של המגרש, ולבדוק מספר עניינים הנוגעים בכל מה שקשור למגרש. למשל, בדקו האם יש תוכניות פיתוח ספציפיות של הרשות המקומית בשטח המגרש? מלבד זאת, אנו ממליצים להגיע בצורה פיזית למגרש בו אתם מעוניינים להשקיע, וכך להתרשם שאולי לא ניתן להעלות על הכתב או שמחזיקי הקרקעות לא ציינו אותם עבורכם.

חשוב לאמת את המידע הנדרש ברשות מקרקעי ישראל, הרשות מספקת תמיכה בכל הנוגע לשירותים הבאים:

שירותי מקרקעי ישראל

קניית מגרש להשקעה – יש גם "בירוקרטיה"

כהמשך לאמור לעיל, השקעה במגרש לא כוללת בתוכה בדיקות עסקיות-רווחיות בלבד, כמו תחומים רבים במדינה היא דורשת גם הרבה בירוקרטיה. אז כדי להימנע מעוגמת נפש ומהליכים משפטיים ארוכים ומייגעים שאין ברצונכם להיכנס אליהם, נציין בקצרה עבורכם מספר נקודות עליהן אסור בתכלית לדלג בתהליך קניית מגרש להשקעה:

1. זה נשמע ברור מאליו, אבל עליכם לבדוק זאת – וודאו שהגורם שמעוניין למכור לכם את המגרש אכן הוא הבעלים שלו. כמו כן, וודאו שהמגרש לא נושא עליו זכויות או שעבודים שעשויים לפגוע משמעותית ברוכשים העתידיים, עת ירצו לממש את השקעתם.

2. בדקו את נוסח הטאבו – מסמך הטאבו הוא מסמך שחייבים לבדוק אותו. מדוע? מפני שהוא מראה לנו מפה חשובה מאוד ביחס למגרש בכל מה שקשור לזכויות הקרקע וחובותיה. מסמך הטאבו יראה לנו האם יש על המגרש להשקעה עיקולים, חכירות וכדו'. כיום, עבור סכום סמלי ששווה בהחלט את היתרונות שהוא מעניק לכם, תוכלו לבדוק בדרך פשוטה ומהירה את הנושא הזה.

3. מה עם המיסוי, שכחתם? מכיוון שאנו מדברים על רכישה בסדר גודל משמעותי, לא ניתן להתעלם מתחום המיסוי. עליכם לבדוק מהו מס שבח המקרקעין במקור של המגרש המדובר. בפועל, מס זה יהיה ההפרש בין מחיר המכירה של הקרקע לבין מחיר רכישתה (גם בעתיד, כמובן, המס הזה יהיה רלוונטי).

4. היטל השבחה – קיימים מקרים בהם תצטרכו לשלם לרשות המקומית היטל השבחה. מתי זה קורה? כאשר הערך של המגרש צומח בעקבות מתן הקלות שהוא קיבל, היתר שימוש "חורג", קבלת אישור תוכניות לגביו ועוד. מכיוון שקיימים הבדלים בשיעור המס, ואף מצבים בהם ניתן לקבל פטור ממס, חשוב מאוד שתבדקו, במידה ואין לכם פטור, מה גובה התשלום אותו תצטרכו לשלם.

לפני שקופצים על המציאה הראשונה שלכם, אנו ממליצים בחום לקרוא את מדריך קניית משרד להשקעה – חשוב לדעת את כל האלטרנטיבות ולקבל החלטה בהתאם לסוג ההשקעה המתאימה ביותר.

קניית מגרש להשקעה – התזמון כן קובע!

כמו בעולם ההשקעות הכללי גם בתחום המגרשים להשקעה תזמון ההשקעה והעיתוי בו היא מתבצעת משפיע מאוד על שוויה העתידי והצלחת העסקה. כאשר אנו מדברים על מגרשים להשקעה חשוב לשים לב מתי הקרקע התחילה להיות משווקת וכן מהו השלב בתהליך בו נמצא המגרש המדובר.
כידוע, ככל שהשלב בו המגרש נמצא הוא ראשוני יותר, כנגד זה עלויות המגרש יהיו יותר נמוכות. מצד שני, קניית מגרש להשקעה בשלב מוקדם דורשת מכם גם לעבור מסע ארוך יותר עד הפשרתו של המגרש והאפשרות לפתח אותו (אם בכלל). מגרש שנמצא בשלב מתקדם יאפשר לכם סיכויי השקעה גבוהים יותר, אך בד בבד תצטרכו להכין סכום כסף גדול יותר. הניסיון קובע שככל שסכום ההשקעה גבוה יותר בנקודה ההתחלתית, כך גם הרווח הפוטנציאל מהנכס מצומצם יותר.
ככל שהשלב ראשוני יותר, כך עלויות הקרקע יהיו נמוכות יותר, אך כך גם נדרש לעבור הליך ארוך יותר עד להפשרה ולתחילת הפיתוח של הקרקע (אם בכלל). אם מעוניינים לרכוש קרקע שנמצאת בשלב מתקדם, הסיכויים למימוש ההשקעה הם גבוהים, אך כך גם ההון הראשוני שנדרש לשלם. ידוע הרי שככל שמוציאים סכום כסף גבוה יותר בנקודת ההתחלה כך הרווח האפשרי ממנה מצומצם.

האם קניית מגרש להשקעה הוא פתרון מושלם עבור זוגות צעירים?

תחום הנדל"ן על סכומיו ההולכים ומטפסים במדינת ישראל מקשה על זוגות רבים לרכוש דירה. למרות התוכניות הממשלתיות כמו "מחיר למשתכן", כיום זוגות צעירים מתקשים לגייס הון עצמי מספיק גבוה בשביל לרכוש דירה, ובלי לדבר על אזורים מבוקשים. רכישת מגרש להשקעה ללא ספק אחת הפתרונות המעניינים שניתן להציע לזוגות אלה. פעמים רבות למרות שהסכום הראשוני שקיים לזוג הצעיר לא מספיק עבור רכישת דירה במרכז הארץ, הוא יספיק בהחלט לרכישת מגרש להשקעה – שערכו, לפי נתוני העבר, צפוי לעלות באחוזים משמעותיים תוך מספר שנים.

 

לסיכום, השקעות בתחום הנדל"ן המסורתי הופכות להיות בשנים האחרונות דבר לא פשוט כלל. זוגות רבים שמעוניינים להיכנס לעולם הזה מגלים שהם רחוקים מאוד מלהכניס את ראשם לעולם ההשקעות הזה. עבור זוגות אלה, ולא רק עבורם, קניית מגרש להשקעה להשקעה עשויה להיות פתרון אידאלי. באמצעות תהליך בדיקה ומחשבה מסודר ונכון, תוכלו להרוויח תשואות יפות מאוד מהשקעה כספית התחלתית נמוכה יחסית.