מהו המתווה של פירוק שיתוף בקרקע, והאם גם מחזיק מזערי בחלק מהקרקע יכול להוביל למכירתה בכוח (לכך שיתר הבעלים של הקרקע יאבדו אותה)?

פירוקי שיתוף רבים במדינת ישראל מתרחשים כתוצאה מחילוקי דעות בקשר למימוש הפרויקט ובעיקר במצבים בהם יש ריבוי בעלים בקרקע אשר אינם מצליחים להגיע לעמק השווה ולכן נאלצים לפנות לפיתרון משפטי שברובו מסתיים בהליך של פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירה בכוח לכל המרבה במחיר. בדרך זו פעמים רבות מחזיקי הקרקע מאולצים על ידי בית המשפט למכור את הקרקע וכך לא מצליחים לממש את חזונם להקים את פרויקט החלומות שלהם, פעמים רבות גם כאשר למעלה מ-90% מבעלי הקרקע מגיעים להסכמות בדרך של הסכם שיתוף במקרקעין, אותם 10% אשר לא הצטרפו להסכם יש ביכולתם להביא לפירוק שיתוף בקרקע!

לאחרונה ניתן פסק דינו של השופט יגאל נמרודי, המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקריית אונו. פירוק השיתוף עתיד להתבצע באופן של התמחרות, דהיינו, מכירה חופשית של הקרקע לכלל הציבור, כאשר הזוכה בקרקע יהא זה המרבה במחיר. הקרקע הנ"ל (אשר ממוקמת בצפון קריית אונו ושטחה 12 דונם) היא קרקע שקבוצת רוכשים אשר מחזיקה ב-93% ממנה, התאגדה יחדיו בשנת 2017 על מנת לקדם בה עסקת קומבינציה הכוללת הקמת קניון בהיקף של 10,000 מ"ר ועליו משרדים בהיקף של 5,000 מ"ר נוספים.

אלא שרגע לפני חתימת העסקה, ב־2017, רכשה חצי חינם 0.5% מהקרקע מבעל זכויות אחר, מהלך שהעניק לה זכות לתבוע הליך פירוק שיתוף. ואכן, מיד לאחר שהושלמה העברת הזכויות לחצי חינם היא הגישה את התביעה לפרק את השותפות בקרקע. השאלה העולה מפסק הדין היא- האם לגיטימי שבעל זכות מזערית בקרקע, אשר רכש אותה זמן קצר לפני שהגיש בקשה לפירוק שיתוף בה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, לאבד אותה מבלי שזכו ליהנות מפירותיה? בפעול 93% מן המחזיקים הורכבו מעשרות בעלים קטנים שהתאגדו יחדיו בהסכם שיתוף, אך לא צלח בידם לצרף את ה-7% הנותרים והם אלא אשר בסופו של יום חרצו את גורל הפרויקט כל ידי כך שהביאו לפירוק השיתוף בקרקע ומכירתה בכוח לגורם חיצוני המרבה במחיר. על כן, רכישת קרקע באופן עצמאי, או לחלופין עם חברה שאינה אוחזת במגרש בשלמות, אינה מהווה פרויקט עצמאי ומשכך מוחזקת על ידי בעלים רבים לא מאוגדים. תרחיש זה עלול להביא למכירתה של הקרקע בחוסר ברירה במחיר נמוך וכתוצאה מכך לפגוע בתשואות ואף גרוע מכך, להפסיד כסף מן העסקה.

 

ומה אומר החוק בעניין פירוק שיתוף ע"י בעל זכות מזערית בנכס? מתווה פירוק שיתוף בקרקע

חוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף".

כלל זה נובע מתוך ערך משפטי מנחה- לכל אדם יש את החירות לצאת מקשר באמצעות פירוק שיתוף בקרקע, כאשר הוא איננו מעוניין בה עוד.

בתזמון הנכון, פירוק שותפות בקרקע נותן יתרון לרוכשים

פרויקט הדגל שלנו, אייקון אנרג'י פארק חדרה נרגש במסגרת הליך פירוק שיתוף שנבע מהנסיבות שצוינו לעיל. בעלי קרקע אשר פשוט לא הגיעו להסכמות, פנו להליך משפטי לטובת פירוק השיתוף במקרקעין. התהליך ערך למעלה מ-3 שנים והיה כרוך בליווי עורכי דין, בתי משפט ובתמצות הי ארוך ומייגע. בשביל להימנע מפירוק שיתוך  והפסד קרקע קיימת חשיבות רבה לבחינת עסקת מקרעין, על המשקיעים לתת דגש על נושא הבעלות של החברה היזמית במגרש בשלמותו ולא בחלקו ובכך למנוע הפסד עתידי והתעסקות מייגעת וארוכת טווח.

לסיכום, ישנן הזדמנויות חד פעמיות של פרויקטי נדל"ן שווים במיוחד, שמגייסים את המכסה האחרונה של המשקיעים בימים אלו, ואחד מהם הוא עסקת החלומות שלנו – פרויקט ICON אנרג'י פארק. מדובר בפרויקט הקמה של מגדלי מגורים יוקרתיים של עד 36 קומות, אשר משלבים בתוכם מרכזים מסחריים ובנייני משרדים. גם המיקום מבטיח – המתחם ממוקם בצמידות לתחנת הרכבת של חדרה, במערב העיר, מזרחית לכביש החוף.

פרויקט ICON מנוהל ומתוכנן ע"י קבוצת בונים נדלן עתירת הניסיון וההצלחות. חשוב גם לציין שמדובר במתחם זמין לבניה. מה גם שבימים אלו מקדמת עיריית חדרה הכפלת זכויות במתחם, כאשר הוא עתיד לכלול בסוף התהליך 1,500,000 מ"ר, שמתוכם 750,000 מ"ר יוקנו לצורך מגורים, ויתרת 750,000 מ"ר יוותרו למסחר ותעסוקה – כל זאת בבנייה במודל של עירוב שימושים. 

בנוסף ל"בונוס" שקיבל פרויקט ICON אנרג'י פארק, בדמות הכפלת הזכויות שמעודדת עיריית חדרה, הרי שלאור חוק ההסדרים החדש, צפויה למשקיעים, בנוסף, האפשרות להמרת 50% משטחי המשרדים לשטחי מגורים. משמעות הדבר היא כי משקיעים אשר ירכשו וישקיעו בפרויקט ICON כיום, יוכלו לבנות פי 2 ואף יותר מכך ממה שמאושר כיום. בקיצור- מדובר בהשקעת נדל"ן מהמדרגה הראשונה מכל הבחינות: רווחיות, מיקום וכן שיתוף פעולה מצד המוסדות העירוניים והממשלתיים.