פירוק שיתוף בקרקע – בעל זכות מזערית הינו בעל השפעה גדולה!

מהו המתווה של פירוק שיתוף בקרקע, והאם גם מחזיק מזערי בחלק מהקרקע יכול להוביל למכירתה בכוח (לכך שיתר הבעלים של הקרקע יאבדו אותה)?

פירוקי שיתוף רבים במדינת ישראל מתרחשים כתוצאה מחילוקי דעות בקשר למימוש הפרויקט ובעיקר במצבים בהם יש ריבוי בעלים בקרקע אשר אינם מצליחים להגיע לעמק השווה ולכן נאלצים לפנות לפיתרון משפטי שברובו מסתיים בהליך של פירוק השיתוף במקרקעין על דרך של מכירה בכוח לכל המרבה במחיר. בדרך זו פעמים רבות מחזיקי הקרקע מאולצים על ידי בית המשפט למכור את הקרקע וכך לא מצליחים לממש את חזונם להקים את פרויקט החלומות שלהם  פעמים רבות גם כאשר למעלה מ-90% מבעלי הקרקע מגיעים להסכמות בדרך של הסכם שיתוף במקרקעין, אותם 10% אשר לא הצטרפו להסכם יש ביכולתם להביא לפירוק שיתוף בקרקע!

לאחרונה ניתן פסק דינו של השופט יגאל נמרודי, המורה על פירוק שיתוף בקרקע בקריית אונו. פירוק השיתוף עתיד להתבצע באופן של התמחרות, דהיינו, מכירה חופשית של הקרקע לכלל הציבור, כאשר הזוכה בקרקע יהא זה המרבה במחיר. הקרקע הנ"ל (אשר ממוקמת בצפון קריית אונו ושטחה 12 דונם) היא קרקע שקבוצת רוכשים אשר מחזיקה ב-93% ממנה, התאגדה יחדיו בשנת 2017 על מנת לקדם בה עסקת קומבינציה הכוללת הקמת קניון בהיקף של 10,000 מ"ר ועליו משרדים בהיקף של 5,000 מ"ר נוספים. 

אלא שרגע לפני חתימת העסקה, ב־2017, רכשה חצי חינם 0. 5% מהקרקע מבעל זכויות אחר, מהלך שהעניק לה זכות לתבוע הליך פירוק שיתוף. ואכן, מיד לאחר שהושלמה העברת הזכויות לחצי חינם היא הגישה את התביעה לפרק את השותפות בקרקע. השאלה העולה מפסק הדין היא- האם לגיטימי שבעל זכות מזערית בקרקע, אשר רכש אותה זמן קצר לפני שהגיש בקשה לפירוק שיתוף בה, יוכל לגרום ליתר הבעלים, לאבד אותה מבלי שזכו ליהנות מפירותיה?

 

ומה אומר החוק בעניין פירוק שיתוף ע"י בעל זכות מזערית בנכס? מתווה פירוק שיתוף בקרקע

חוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף". 

כלל זה נובע מתוך ערך משפטי מנחה- לכל אדם יש את החירות לצאת מקשר באמצעות פירוק שיתוף בקרקע, כאשר הוא איננו מעוניין בה עוד. ייתכן שיש בכך מידה של חוסר צדק, שכן בעל זכות זניחה יכול "בקלות" יחסית לרכוש שבריר אחוז ולבקש את פירוק השיתוף בקרקע, כשמנגד ישנם בעלים שמחזיקים בקרקע שנים רבות, ואף ייתכן כי היא מסמלת עבורם ערך סנטימנטלי בעקבות ירושה שקיבלו לדוגמה. יתרה מכך, לעיתים, הדבר מביא את בעל הקרקע לעמדת כוח, בה הוא יכול להתמקח על זכותו, ואף לפעול בסחטנות כדי לקבל את מבוקשו ולהגדיל את נתחו. 

במקרה של פירוק שותפות בקרקע בית המשפט גם יודע לקבוע אחרת

בהליך אחר (ברק אביב סאסי בע"מ), נדונה השאלה בדבר שימוש לרעה בזכות הבעלות. מדובר היה במגרש הרשום כבית משותף, שבו החזיקו כמה בעלים. על המגרש אושרה תוכנית המאפשרת את הגדלת מספר יחידות הדיור, ואילו הנתבע, מסיבותיו שלו, סיכל את מימוש התכנית, תוך עשיית שימוש ב"זכויותיו" הנובעות כביכול מהשותפות.

בית המשפט קבע במקרה זה, כי: "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר". 

במקרה זה, בית המשפט לא נתן יד להתנהלות של הנתבע, ולא אפשר לו להשתמש לרעה בזכותו הקניינית, כשבעלי המגרש האחרים צפויים להיפגע.

לאור האיזון בין היקפי הפגיעה בין הצדדים, נראה, כי על אף מעמדה החוקתי של זכות הקניין, בעלים של נכס אינו יכול להתנהג ככל העולה על רוחו, רק כי יש לו זכויות קניין. עקרון תום הלב מאפשר להגביל את הסעדים להם הוא זכאי.

ישנן הזדמנויות חד פעמיות של פרויקטי נדל"ן שווים במיוחד, שמגייסים את המכסה האחרונה של המשקיעים בימים אלו, ואחד מהם הוא עסקת החלומות שלנו – פרויקט ICON אנרג'י פארק. מדובר בפרויקט הקמה של מגדלי מגורים יוקרתיים של עד 36 קומות, אשר משלבים בתוכם מרכזים מסחריים ובנייני משרדים. גם המיקום מבטיח – המתחם ממוקם בצמידות לתחנת הרכבת של חדרה, במערב העיר, מזרחית לכביש החוף. 

פרויקט ICON מנוהל ומתוכנן ע"י קבוצת בונים נדלן עתירת הניסיון וההצלחות. חשוב גם לציין שמדובר במתחם זמין לבניה. מה גם שבימים אלו מקדמת עיריית חדרה הכפלת זכויות במתחם, כאשר הוא עתיד לכלול בסוף התהליך 1,500,000 מ"ר, שמתוכם 750,000 מ"ר יוקנו לצורך מגורים, ויתרת 750,000 מ"ר יוותרו למסחר ותעסוקה – כל זאת בבנייה במודל של עירוב שימושים. 

 

בנוסף ל"בונוס" שקיבל פרויקט ICON אנרג'י פארק, בדמות הכפלת הזכויות שמעודדת עיריית חדרה, הרי שלאור חוק ההסדרים החדש, צפויה למשקיעים, בנוסף, האפשרות להמרת 50% משטחי המשרדים לשטחי מגורים. משמעות הדבר היא כי משקיעים אשר ירכשו וישקיעו בפרויקט ICON כיום, יוכלו לבנות פי 2 ואף יותר מכך ממה שמאושר כיום. בקיצור- מדובר בהשקעת נדל"ן מהמדרגה הראשונה מכל הבחינות: רווחיות, מיקום וכן שיתוף פעולה מצד המוסדות העירוניים והממשלתיים.

*הכתבה מהווה ייעוץ ובגדר המלצה בלבד ולא נושאת באחריות פעולות הקורא – ט.ל.ח.

קבוצת בונים נדלן מתמחה בתכנון, פיתוח והקמת פרויקטים למגורים ומסחר.

הקבוצה פיתחה מודל יזמות חדשי המבוסס על בנייה באזורי ביקוש בסמיכות לעורקי תנועה מרכזיים דוגמת רכבות, מתוך מחשבה על דרכי התניידות שיצברו תאוצה בעתיד הקרוב והרחוק.

מאפיינים אדריכליים המקנים לכל פרויקט יתרונות ייחודיים ביחס לסביבתו ועל מגוון רחב של אפשרויות השקעה.

יצירת קשר

מתעניינים בהשקעות נדל"ן? יש לכם שאלה? המומחים שלנו כאן בשבילכם:

יצירת קשר מהירה

מלא את הטופס ונציג מטעמנו
יצור עמך קשר בהקדם

חייגו עכשיו:

דילוג לתוכן