מי שהסתובב ברחבי המדינה בשנים האחרונות ורק פקח את עיניו, וודאי שם לב לכך שכמעט כל מקום אליו הוא הפנה את מבטו מיד נגלה לפניו מבנה משרדים חדש המאוכלס בעובדים רבים, או לפחות מבנה שנמצא עדיין בשלבי הקמתו. הסיבות למציאות הזו הן רבות, אך ללא ספק הסיבה הפשוטה והעיקרית ביותר למציאות זו היא העובדה ששוק המשרדים במדינת ישראל, עד חודש מרץ של שנת 2020, היה רותח. הקערה התהפכה על פיה לפני כשנה, עת בואה של מגפת הקורונה לתוך סדרי החיים של כל אזרח בישראל ובעולם. שוק המשרדים חווה טלטלה חזקה מאוד בשנת 2020, כאשר גם בימים אלה, בפתיחת שנת 2021, השפעות הקורונה עדיין לא בהירות לגמרי והמציאות הנוכחית מתקשה לבשר על הבאות. כאמור, עד הגעתה של מגפת הקורונה הציג ענף המשרדים בישראל נתונים מרשימים שהעידו על עתיד ורוד ואופטימי לאחד הענפים הרווחיים ביותר בעולם הנדל"ן. באותם ימים, נרשמו מעל 90% תפוסה של משרדים שהוצעו להשכרה באזורי תעסוקה מרכזיים. נתון מרשים זה מעיד כאלף עדים על הביקוש הגבוה למשרדים ברחבי הארץ, ועל העובדה כי התבוננות לטווח ארוך מראה כי שוק המשרדים להשקעה מציג יציבות כלכלית.  

השפעת הקורונה על שוק המשרדים

אין זה סוד כי מדינת ישראל נכנסה למשבר הקורונה עם עודף היצע תכנוני בשוק המשרדים, כלומר מיליוני מ״ר בתהליכי תכנון בשלבים כאלה ואחרים. לפי ההערכות קיימים בימים אלה כ-25,000,000 מ"ר של שטחי משרדים, כאשר רובם נמצאים במרכז הארץ. את השטח הזה פוקדים למעלה ממיליון אזרחים מדי יום. אולם, עם תחילתה של המגפה, באה הקורונה ולימדה אותנו שאפשר לייצר תפוקות נאות גם בעבודה באופן חלקי מהבית, מה שיצר בענף המשרדים בהלה מסוימת. המציאות הזו עוררה שאלות מהותיות בענף המשרדים: מה המשמעות הכלכלית של מגפת הקורונה ביחס לשוק המשרדים העתידי? האם הטלטלה הכלכלית שחוותה מדינת ישראל, ובפרט הטלטלה שחווה ענף המשרדים, משמעותה שענף המשרדים להשקעה עומד לקראת הכחדה? התשובה היא: ממש לא! ולהיפך, על פי תחזיות עומק הצפי הוא כי משרדים שממוקמים באזורי ביקוש גבוה עתידים להעלות את רמת הביקוש שלהם ב-20-15% בשנתיים הקרובות. נסביר. ללא ספק תחום ההייטק מאופיין בכך שהוא תחום הרבה יותר מתחשב בכל הקשור לעבודה מהבית. עולם ההייטק תמיד מחפש עובדים חדשים, כאשר פעמים רבות העובדים הם אלה שמציבים את תנאי העבודה שלהם למעסיק. הנוחות והפריבילגיות שיש בענף ההייטק באו לידי ביטוי בתקופת הקורונה בצורה ברורה. אם לפני הקורונה על העובד היה להגיע למשרד מדי יום, ורק במקרי צורך היה העובד נשאר לעבוד מביתו, הרי שעולם ההייטק היה חלוץ בכל הקשור למעבר מסיבי יותר לעבודה מהבית. אולם, יחד עם זאת, המעבר הזה לעבודה מהבית פוגע בכינון ישיר במיודענו: שוק המשרדים. המשוואה הרי ברורה: יותר עובדים בבית = פחות צורך במשרדים. משוואה שנכונה פי כמה בתקופה בה החיסכון הכספי נמצא בראש סדר העדיפויות של מנהלי החברות השונות.  

שוק המשרדים לא מתבסס רק על הייטק

האם בכך נגזר דין מוות על שוק המשרדים להשקעה? גם כאן התשובה אופטימית. אמנם ענף ההייטק מהווה נתח משמעותי מתוצר המשק, אך הוא כלל לא המסה העיקרית והבלעדית שמאכלסת את המשרדים שמוצעים להשקעה. למעשה, שוק המשרדים מאוכלס במגוון תחומים: רואי חשבון, עורכי דין, שירותים פיננסיים ועוד – מה שאומר שבכל הקשור לדיון הנ"ל עלינו לאבחן בין שוק ההייטק לשאר התחומים. האינסטינקט שלנו כשמדברים על שוק המשרדים בהקשר של מגפת הקורונה הוא לשייך את הסוגיה ישירות לענף ההייטק. אולם, התבוננות מעמיקה יותר תגלה שאומנם ענף ההייטק הציג ירידה ביחס לאכלוס משרדים, אך שוק המשרדים בכללו אינו מראה על קיפאון או ירידה. התחומים הנ"ל למען האמת לא עברו שנה קשה, ולהיפך – במקרים רבים שנת 2020 היוותה עבור עסקים שונים קרש קפיצה שהצריך אותם להרחיב את העסק הנוכחי, מגמה שנמשכה אל תוך שנת 2021. בנוסף לכך, מלבד שוק השירותים הקיים, בל נשכח שהמגזר הציבורי כלל לא נפגע ממשבר הקורונה, כך שמגזר זה לא מצטמק אלא דווקא הולך ומתרחב. מהסיבה הזו באזורי הביקוש אנו צופים עלייה נאה מאוד של כ-20-15% בביקוש למשרדים בשנתיים הקרובות.  

"עבודה מהבית" – קריסה עבור שוק המשרדים; האמנם?

"עבודה מהבית". עד לפני הקורונה צמד המילים הזה היה חלומו של כמעט כל עובד במדינת ישראל. ואכן, בתחילת הקורונה חברות רבות החלו לשלוח את עובדיהם לעבודה מהבית, עד שגם כשהנהלים אפשרו להשיב את העובדים למשרדים חברות רבות נמנעו מלעשות זאת, והמשיכו עם שגרת העבודה החדשה. הסיבות לכך ברורות מאוד: עבודה מהבית נותנת למעסיק חסכונות רבים, ובעיקר בכל הקשור לעלויות השכירות הגבוהות אותן הוא נאלץ לשלם מדי חודש. אם כן, עבודה מהבית היא הצלחה מוחלטת, לא? כזו שאולי כדאי לאמץ גם לאחר ימי הקורונה? בתחילת המהפכה יש שהזדרזו לדווח שהמעסיקים מאוד מרוצים מהמהלך, התפוקה מצליחה להישמר, העובדים פועלים, המעסיקים חוסכים עלויות רבות וכל הצדדים מרוצים. האם הדיווחים הללו שימחו את כל עולם הכלכלה בישראל? ניחשתם נכון – את קהילת הנדל"ן המסחרי הנתונים הללו רק הדאיגו. עבור כל אנשי הנדל"ן המסחרי, כולל המשקיעים הפרטיים שהשקיעו מיליארדי שקלים בהקמה של שטחי מסחר, חללי עבודה משותפים ומשרדים, הנתונים הללו גרמו למחשבות. אולם, כפי שציינו, בחינה מעמיקה של הסוגיה תגלה שאין סיבה אמיתית לדאגה. למרבה הפלא האופטימיות בה תוכלו להתמלא בקריאת השורות הבאות מגיעה לאו דווקא מההיבט העסקי-כלכלי, אלא מההיבט החברתי-פסיכולוגי. היבט זה מצביע על כך שלא ייתכן שהעבודה מהבית תמשיך לפעול במתכונת הזו בדרך קבע. בחירה באפיק זה תסכן הן את המשקיעים והן את העובדים שנשלחים לבתיהם.  

האם ההיבט החברתי-פסיכולוגי ישפיע על שוק המשרדים?

סקר מעמיק שהתבצע לאחרונה בקרב 9,700 אנשים שעובדים בבית בשאלה האם המשך עבודה מהבית עשוי לפגוע בבריאות הנפשית של העובדים, העלה כי שני שליש מהאנשים שנשאלו בדבר השיבו שעבודה מהבית בדרך קבע, לדעתם, אכן תפגע בעובדים. בתשובות יותר מפורטות שנתנו הנסקרים כתבו חלק מהנשאלים שתחושות של טשטוש גבולות ומלכודת מתישה הציפו אותם לאחר תקופה קצרה בה עבדו מהבית. במהלך תקופה זו הוצפו העובדים בגעגועים לתקשורת אנושית ולחברה. מניעה של תקשורת היא מצב בו איכות התפוקה של האדם יורדת פלאים. מכאן אנו מגיעים אל המסקנה הברורה ביותר – שוק המשרדים לא ייעלם מהמפה הנדל"נית בין רגע. אל תצפו כי בעתיד הקרוב המשרדים צפויים להימחק והעבודה מהבית תהפוך לשגרה. אנו סבורים כי האופי של שוק העבודה היום, וכן זה הצפוי בעתיד, יגדיל וירחיב את הביקוש למשרדים. המגזר הציבורי, נכון להיום, ממשיך לצמוח ודורש ספייס נוסף של משרדים. אוכלוסיית ישראל נמצאת בגידול מתמיד של כ-2% בשנה, מה שאומר שלישראל נוספים מידי שנה כ-180,000 תושבים חדשים שצריכים ודורשים שירות.  

שוק המשרדים לשנת 2021 – הרבה מקום לאופטימיות

נמצא שמבט מעמיק על שוק המשרדים צופה לנו המשך אופטימי למדי. המחשבה הראשונית לפיה העבודה מהבית תהפוך לפתרון קבע מוכיחה את עצמה כפתרון דיעבדי ולא אידאלי. משרדים רבים שאינם מתחום ההייטק פשוט מוכרחים לשבת במשרד פיזי בעל ארבע קירות, זאת מפני שקיימים שירותים אותם לא ניתן לתת בצורה מושלמת בלא פגישה פרונטלית במשרד. כאמור, גם ההיבט החברתי משחק כאן תפקיד חשוב. מכיוון שבני אדם אינם רובוטים, אפילו הקורונה לא תצליח לשנות את ההתנהלות החברתית שלהם הדורשת קשרים אנושיים. בנקודת הזמן הזו נראה כי מדינת ישראל צריכה לנצל את משבר הקורונה דווקא לטובת קידום הבנייה של מתחמי עירוב שימושים, זאת על ידי מתן סמכויות לידי הוועדות המקומיות ויצירה של מנגנון גמיש שישמש לטובת תוכנית בניין עיר – שתי פעולות שעשויות לתמוך בבניית מתחמים מסוג זה.