כאשר מדברים על קרקעות, פעמים רבות הבעלות אינה מוחלטת בידי גורם אחד אלא נחלקת בין מספר שותפים. מצב זה יוצר לעיתים סיבוכים, במיוחד כשמדובר בהליכי תכנון, פיתוח או מכירה של הקרקע. לשם כך, נוצרו שני כלים מרכזיים: פירוק שיתוף והסכם שיתוף.
פירוק שיתוף הוא מצב שבו הקרקע מחולקת בין השותפים, וכל אחד מקבל את חלקו,
במטרה להפריד את השותפות ולסיים את המצב שבו כל אחד שולט בחלק משותף בקרקע.
הסכם שיתוף, לעומת זאת, הוא גישה שונה לחלוטין – במקום לפרק את השותפות, הוא מסדיר את היחסים בין השותפים ומגדיר את הדרך שבה תתנהל הקרקע המשותפת. בשוק הנדל”ן המודרני, הסכם שיתוף הוא כלי חיוני שמאפשר למשקיעים לשמור על השליטה בקרקע תוך קידום תהליכים תכנוניים ופיתוחיים בצורה מאורגנת ויעילה
מהו הסכם שיתוף ואיך הוא עובד?
הסכם שיתוף הוא הסכם משפטי שנחתם בין שותפים בבעלות על קרקע, שבו מוסדרים כללי ההתנהלות והזכויות של כל אחד מהם. ההסכם מגדיר בבירור את חלקם של השותפים בקרקע, את התחייבויותיהם, ואת הדרכים שבהן יתקבלו החלטות על פיתוח, מכירה, בנייה או השבחת הקרקע. בניגוד לפירוק שיתוף, הסכם שיתוף שומר על השותפות הקיימת, אך מעניק לה מבנה ארגוני יעיל שמאפשר לכל צד לדעת בדיוק מהן זכויותיו ומהם החובות שלו.
הסכמים אלו משמשים לרוב משקיעים אשר רוכשים קרקעות יחדיו מתוך
מטרה לקדם פרויקטים משותפים, כגון בנייה על קרקע או השבחתה.
למה הסכם שיתוף עדיף על פירוק שיתוף?
במקרים רבים, פירוק שיתוף בקרקע יכול להיות מורכב ולא כלכלי, במיוחד כשמדובר בקרקעות עם פוטנציאל פיתוח. הסכם שיתוף מאפשר לשותפים להמשיך וליהנות מההשבחה הפוטנציאלית של הקרקע, במקום למכור או לפצל אותה.
הנה כמה סיבות מרכזיות לכך שהסכם שיתוף עדיף:
- גמישות בתכנון והפיתוח: במקום שהקרקע תתחלק בין השותפים, הסכם השיתוף מאפשר לנצל את הקרקע במלואה, תוך קידום פרויקטים תכנוניים בצורה אחידה ויעילה.
- שליטה מרוכזת: ההסכם מסדיר את הדרך שבה מתקבלות החלטות, ובכך מונע עיכובים או מחלוקות בין השותפים בנוגע לפיתוח הקרקע.
- שמירה על פוטנציאל הרווח: במקום למכור חלק מהקרקע או לחלק אותה למספר גורמים, ההסכם מאפשר לשותפים להישאר בבעלות על הקרקע תוך שהם שומרים על הפוטנציאל לרווחים גבוהים יותר בעתיד.
- מניעת מחלוקות עתידיות: כאשר הכללים ברורים, ניתן להימנע ממאבקים משפטיים או אי-הבנות בנוגע לאופן ניהול הקרקע או חלוקת הרווחים.
המנוע שמניע את התהליכים התכנוניים
אחד היתרונות הגדולים של הסכם שיתוף הוא היכולת לקדם תהליכים תכנוניים בצורה מהירה ויעילה. כאשר הקרקע נמצאת בבעלות משותפת ללא הסכם ברור, כל החלטה על פיתוח או בנייה עלולה לעורר מחלוקות ולעכב את הפרויקט. לעומת זאת, הסכם שיתוף מגדיר מראש את מנגנוני קבלת ההחלטות ומאפשר לשותפים לפעול יחד בצורה מאורגנת.
הסכם שיתוף מסייע לקדם פרויקטים בצורה חלקה, במיוחד מול הרשויות התכנוניות. כאשר יש הסכם מסודר בין כל השותפים, הרשויות יודעות שיש גוף אחראי ומסודר שמטפל בקרקע, דבר שמקל על קידום ההליכים ואישור התכניות.
יציבות ואפשרות לנצל הזדמנויות
עבור משקיעים, הסכם שיתוף מציע יתרון משמעותי. במקום לפעול בצורה עצמאית או להסתכן בפירוק שיתוף לא יעיל, המשקיעים יודעים שההשקעה שלהם נמצאת במתחם מוגדר עם כללים ברורים. כך הם יכולים לנצל הזדמנויות כלכליות הקשורות בפיתוח הקרקע, ליהנות מהשבחתה, וכל זאת מבלי להתעסק בבירוקרטיות מיותרות.
בנוסף, בזכות מבנה הסכם השיתוף, כל משקיע מקבל הגנה על זכויותיו בקרקע, ויכול להיות בטוח שהוא מקבל את חלקו בכל מהלך שמתבצע – בין אם מדובר בפיתוח, במכירה או בהשבחה.
מסקנה: הסכם שיתוף – הדרך האידיאלית לניהול קרקעות משותפות
בעולם הנדל”ן המודרני, שבו כל שטח קרקע הוא בעל ערך פוטנציאלי עצום, הסכם שיתוף הוא הכלי החכם שמאפשר לשותפים לנהל את הקרקע בצורה אופטימלית. הוא מונע מחלוקות, מקדם תהליכי פיתוח, ומבטיח שכל השותפים יוכלו להפיק את המקסימום מהקרקע.
במקום ללכת על פירוק שיתוף שעשוי להקטין את פוטנציאל הרווחים, הסכם שיתוף מספק יציבות, שליטה וקידום תהליכים יעיל – הכלים החשובים ביותר להצלחה בשוק הנדל”ן של ימינ
