הרעיון של עירוב שימושים נולד מתוך צורך לתת מענה למגוון אתגרים עירוניים, כמו מחסור בקרקעות זמינות, תנועה מוגברת בערים וצורך בשיפור איכות החיים. בשנים האחרונות, גישת עירוב השימושים הולכת וצוברת תאוצה ברחבי העולם וגם בישראל. היא מציעה פתרון הוליסטי ויעיל לניהול נכון של שטחים אורבניים ותורמת לפיתוח ערים ברות קיימא שמותאמות לצרכי המאה ה-21.
מדובר בגישה תכנונית-עירונית שמשלבת מספר סוגי שימושים באותו מתחם: מגורים, מסחר, משרדים, פנאי ותעשייה קלה. בישראל ובעולם, עירוב שימושים הוא העתיד של הנדל”ן,
וזאת מכמה סיבות מרכזיות.
1. מענה לביקוש הגובר לנדל"ן במרכזי ערים
בישראל, שטחי הקרקע הפנויים מצטמצמים מדי שנה, והביקוש לקרקעות במרכזי הערים הולך וגדל. ערים הופכות לצפופות יותר ויותר, מה שיוצר מציאות שבה נדל”ן המשלב מספר שימושים במתחם אחד מספק פתרון כפול: מצד אחד, הוא מצמצם את הבזבוז של קרקעות, ומצד שני, הוא מנצל את השטח בצורה אופטימלית. כך נוצר מצב שבו במתחם אחד, דיירים יכולים גם לגור, גם לעבוד וגם ליהנות משירותי מסחר ופנאי, בלי לצאת מאותו אזור.
2. ייעול תחבורתי ושיפור איכות החיים
בעידן שבו הפקקים בישראל רק מחמירים ונראה שאנשים מבזבזים שעות רבות בנסיעות, עירוב שימושים נותן מענה חשוב. העובדה שמתחם אחד כולל מגורים, מסחר ומשרדים, מפחיתה את התלות בתחבורה ומצמצמת את הצורך לנסוע מרחקים גדולים לעבודה או לשירותים בסיסיים. לדיירים יש גישה נוחה יותר לעבודה, לסופרמרקט, לבתי קפה ולשירותים חיוניים אחרים – מה שמוביל לשיפור משמעותי באיכות החיים, חיסכון בזמן והפחתת זיהום אוויר.
3. שיפור כלכלי עבור המשקיעים
אחת הסיבות לכך שעירוב שימושים הופך לטרנד מוביל בנדל”ן היא הרווח הכלכלי שהוא מציע. עבור משקיעים, פרויקטים מסוג זה הם אטרקטיביים מאוד מכיוון שהם מגוונים ומקטינים סיכונים. כאשר מתחם כולל מספר סוגי שימושים, יש פחות תלות בתחום אחד בלבד – אם תחום אחד נמצא בירידה, התחום האחר יכול להמשיך ולתפקד בצורה רווחית. כך, לדוגמה, בתקופות שבהן יש ירידה בביקוש למשרדים, המסחר או המגורים עשויים להמשיך ולהניב הכנסות. בנוסף, עירוב שימושים מבטיח תנועה גבוהה יותר של אנשים, מה שתורם להכנסות העסקים הפועלים במתחם
ומגדיל את הערך הכולל של הנכסים.
4. מגמה עולמית שמתחזקת
עירוב שימושים אינו תופעה חדשה בעולם, אך בשנים האחרונות הוא תופס תאוצה בכל רחבי העולם. בערים כמו ניו יורק, לונדון, פריז וטוקיו, מיזמי עירוב שימושים הופכים להיות חלק בלתי נפרד מהתכנון העירוני המודרני. התחזיות מדברות על כך שמגמה זו רק תמשיך לצמוח, שכן היא נותנת מענה לאתגרים מודרניים כמו הצפיפות העירונית, בעיות התחבורה, והצורך בגיוון תעסוקתי וכלכלי. הערים המובילות בעולם כבר מבינות שפרויקטים של עירוב שימושים הם העתיד, וישראל, שנמצאת בעיצומה של מהפכת התחדשות עירונית, הולכת באותו כיוון.
5. תמיכה במערכת הסעת המונים
עוד יתרון משמעותי של עירוב שימושים הוא תמיכתו במערכות הסעת המונים. פרויקטים כאלו מתוכננים בדרך כלל בסמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת קלה ורכבת כבדה. הקרבה לתחבורה ציבורית הופכת את המתחם לנגיש יותר, מעלה את הערך שלו ומשפרת את איכות החיים של הדיירים והמשתמשים במתחם. בישראל, למשל, הפרויקטים החדשים מתרכזים סביב תחנות הרכבת הקלה והכבדה, והדבר מבטיח נגישות מרבית ושיפור כללי בתשתיות התחבורה.
6. החזרת הערים לחיים
בעולם שבו אזורי מסחר במרכזי ערים מתמודדים עם אתגרי הדיגיטציה והמעבר לרכישות אונליין, עירוב שימושים מסייע להחזיר את מרכזי הערים לחיים. הפרויקטים שמציעים שילוב בין מגורים ומסחר, מייצרים סביבה עירונית חיה ותוססת, עם תנועה מתמדת של תושבים, עובדים ומבקרים. בזכות שילוב השימושים, מרכזי הערים נשארים רלוונטיים ומושכים יותר, גם בשעות הערב והלילה, כאשר אזורים מסחריים בלבד היו ננטשים בעבר.
מסקנה: עירוב שימושים – פתרון חכם לנדל"ן העתידי
אין ספק שעירוב שימושים הוא המגמה המובילה והעתידית של שוק הנדל”ן בישראל ובעולם. מדובר בגישה שמייצרת ניצול אופטימלי של שטחים, מספקת איכות חיים גבוהה יותר לתושבים, משפרת את היעילות הכלכלית של מתחמים ומפחיתה את העומס התחבורתי בערים הגדולות.
עבור המשקיעים, מדובר בהזדמנות ייחודית לגיוון ההשקעות והקטנת סיכונים, ובאותה עת להגביר את הסיכוי לרווחים גבוהים בזכות העלייה בערך הקרקע והנכסים לאורך זמן. השוק כיום מראה כי עירוב שימושים אינו רק טרנד, אלא פתרון בר-קיימא לצרכים העירוניים והכלכליים של העתיד.
לכן, השקעה בפרויקטים של עירוב שימושים היא לא רק החלטה כלכלית חכמה, אלא גם השקעה באיכות החיים שלנו ובעתיד הערים.
