במאמר זה נשיב על השאלה האם כדאי להשקיע בקרקע חקלאית? נסקור את ההשקעה הזו ובאופן אובייקטיבי נפרט על היתרונות והסיכונים בדבר השקעה בקרקע חקלאית. עקב הנהירה ההמונית של משקיעים אשר בחרו להשקיע את מיטב כספם בנדל"ן בדמות דירות להשקעה, אנו עומדים בשנים האחרונות אל מול תופעה שבה התשואות המתקבלות בתחום הדירות להשקעה, למעשה נשחקו (בעיקר באזור המרכז). עובדה זה גורמת למגמה חדשה שבה יותר ויותר ישראלים פונים בעשור האחרון לאפיק של השקעה בקרקע. מסתבר, כי על אף המוניטין המעומעם שיצא לתחום הקרקעות להשקעה, הרי שכל עוד נצמדים למספר כללי ברזל, זהו בהחלט אפיק השקעה שטומן בחובו רווחים נאים ושיעורי תשואה גבוהים למדי.

לפני שמתחילים מה היא בכלל קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע שהשימוש בה היא לצרכי שימוש חקלאי בלבד. השימוש בקרקע חקלאית היא לרוב לצורך גידולים חקלאיים או לשטחי מרעה. חשוב להבין שכאשר מדובר על קרקע חקלאית מדובר על קרקע שהיא איננה מאושרת לבניה.

חשוב מאוד להבין שמדובר על קרקע חקלאית יש אפשרות שהיא לא תשנה את הייעוד שלה בזמן הקרוב. חשוב גם לבדוק את הנתונים השונים לפני שאתם רוכשים קרקע חלקאית. הסיבה לכך שיש חברות שמציגות דו"ח שמאי שיכול להציג נתונים בהם הקרקע הולכת להיות מופשרת בקרוב. חשוב מאוד לוודא את הנתונים ביחד עם גורמי מקצוע שיכולים לוודא האם מדובר בקרקע לקראת הפשרה.

הפשרה של קרקע חקלאית

כאשר בודקים את האפשרויות להשקעה בקרקע צריך לבחון את האפשרות של הפשרת הקרקע. תהליך ההפשרה של קרקע משנה את הייעוד של קרקע חקלאית לקרקע המאושרת לבניה. לרוב מדובר על תהליך ארוך שדורש מגוון גדול של אישורים. גם לאחר הפשרת הקרקע עדיין יש מספר שלבים שצריך לעבור כדי להתחיל את הבניה.

הסבר על תהליך הפשרת קרקע חקלאית

לרוב הרשות המקומית היא זאת שיוזמת את הפשרת הקרקע חקלאית. מדובר על תהליך ארוך שבו הקרקע משנה את ייעודה והופכת מקרקע חקלאית לקרקע המאושרת לבניה. במקרים מסוימים יזמים שרוצים להגיש תוכנית להפשרת הקרקע יכולים להגיש בקשה לעירייה כדי לשנות את ייעוד הקרקע. כדי לבצע את שינוי הייעוד יש צורך בהגשת תוכנית הכוללת מספר נקודות שונות ומציעה פתרונות לתכנון של כבישים ותשתיות בסמוך לקרקע.

כאשר התוכנית מוגשת לוועדה המקומית, היא בוחנת את התכנון ויכול לאשר או לדחות את הבקשה. הוועדה בודקת מספר נקודות חשובות הכוללות פיתוח סביבתי ובמידה והיא מחליטה לאשר את הבקשה היא יכולה להפקיד את התוכנית. בשלב של הפקדה של התוכנית יש אפשרות לציבור להגיש התנגדות לבקשה ורק לאחר תקופה שבה אין התנגדויות שונות התוכנית תועבר לאישור של הוועדה המחוזית.

לאחר הגשת התוכנית לוועדה המחוזית מתחיל תהליך של דיון בין הוועדות השונות עד לאישור סופי של הבקשה

 השקעה בקרקע חקלאית מול מיועדת לבנייה

השקעה בקרקע חקלאית האם כדאי לי? 

קרקע חקלאית היא קרקע אשר מיועדת לגידולים חקלאיים, ובשל כך מחירה נמוך הרבה יותר מאשר קרקע המיועדת לבנייה. זה המקום לציין כי השקעה בקרקע חקלאית היא בהכרח השקעה שיש בה לקיחת סיכון רב מכיוון שלא כל קרקע חקלאית תזכה לעבור הפשרה, וגם במקרה שבו היא תעבור הפשרה – זהו הליך פרוצדוראלי ארוך ומורכב, אשר עשוי להמשך שנים ארוכות. עם זאת, לצד הסיכון הגבוה בהשקעה מסוג זה, דווקא השקעה בקרקע חקלאית עשויה להיות בסופו של דבר ההשקעה רווחית, משום שבמידה והיא תעבור הפשרה, ערכה יעלה פלאים וממנה ניתן להניב תשואות גבוהות ביותר. 

 השקעה בקרקע חקלאית או קרקע לבנייה? 

קרקע לבנייה, כשמה כן היא, קרקע אשר מיועדת לבנייה. מתוקף כך, קרקע כזו תהיה מתומחרת הרבה יותר מאשר קרקע חקלאית. מחיר קרקע לבנייה מושפע ממספר פרמטרים כגון – מיקומה (אם היא סמוכה לכבישים ראשיים ותחנות רכבת), סביבתה (מרכזים מסחריים, מוסדות חינוך ועוד) והיא "מנוטרלת" ממרכיב הסיכון של סיכול/סיבוך של הליך ההפשרה.

יתרון מהותי לזכותה של קרקע המיועדת לבניה, הוא שלמשקיע קיימת האופציה לממש את ההשקעה שלו בכל נקודת זמן והוא לא כפוף למתווה של המתנה לנקודת יציאה כפי שנהוג בהשקעות אחרות בתחום, וזאת מכיוון שערך הקרקע עולה ככל שהפרויקט מתקדם בוועדות התכנון השונות.

 

היתרונות של השקעה בקרקע חקלאית

אחת הסיבות שהופכות את ההשקעה בקרקעות לכל כך אטרקטיבית ומשתלמת היא העובדה שבמידה ותתקבל תשואה מהעסקה – היא תימדד בעשרות, מאות וגם אלפי אחוזים: התשואה הגבוהה ביותר נכון להיום בתחום הנדל"ן היא באפיק ההשקעה בקרקעות, ועל כן כל ה"מהומה" סביב אפיק זה.

בנוסף, ענף ההשקעה בקרקעות, מתאפיין בכך שאלמנט ההשבחה הוא למעשה האלמנט שמעלה את ערך הקרקע באופן המשמעותי ביותר. דהיינו, גם במקרה של משבר רציני שיוביל לירידה דרסטית במחיריהן של הדירות בשוק, הרי שההשפעה של משבר זה על ערך עסקת ההשקעה בקרקע תהיה שולית ביותר. 

נדגיש כי היעדר התלות של אפיק השקעה זה בשוק הדירות, רלבנטי גם למקרה שבו חלילה, שוק הנדל"ן יקפא על שמריו, הרי שעסקאות בתחום ההשקעה בקרקעות עדיין ישמרו על אותה רמה של רווחיות. 

ישנם מספר כללי ברזל, שככל שניצמד אליהם, כך תגדל הסבירות שהשקעתנו תניב רווח כספי נאה, ונמנע מכישלון עסקי :

  1. עלינו לוודא כי שטחי הקרקעות נמצאים בסמוך או בתוך סביבת אזור מתפתח, דבר המעיד על אטרקטיביות הקרקע כתוצאה מהמשך הפיתוח של האזור כולו.
  2. עלינו לבדוק בעירייה/ועדה מקומית את מצבה החוקי של הקרקע ואת ייעודה בהתאם לתוכניות אשר חלות עליה. כל עוד לא השתנה ייעודה של הקרקע, מחקלאי למגורים, לא ניתן יהיה לבנות על הקרקע.
  3. רצוי לבדוק היטב ממי אנו רוכשים: האם ישירות מבעל הקרקע, ממתווך ארעי או מחברה ידועה שזהו תחום מומחיותה והיא בעלת "קילומטראז'" של פרויקטים רבים שהתפרסו לאורך מספר שנים. 

המלצתנו בנדון היא כי רצוי לבצע רכישה רק ישירות מבעל הקרקע או מחברה מתמחה ובעלת מוניטין בתחום. כדאי מאוד להיזהר ממתווכים ארעיים. 

אנו מזמינים אותך לקרוא בהרחבה במאמר סוגי השקעות על השקעות בעלות תשואה גבוהה וסיכון מופחת.

 

מה עוד חשוב לבדוק לגבי השקעה בקרקע חקלאית?

משקיעים הבוחרים להשקיע בקרקע חקלאית לרוב מכוונים לקרקע המתוכננת להיכנס להליכי הפשרה. הסיבה לכך היא שבמידה והקרקע משנה את הסטטוס התכנוני שלה והופכת לקרקע מאושרת לבניה, הערך של הקרקע גדל בצורה משמעותית. משקיעים שמבצעים את ההשקעה בקרקע לפני הליך הפשרה יכולים לייצר תשואה של מאות אחוזים על הקרקע תוך מספר שנים. עם זאת חשוב מאוד להיזהר כי במקרים מסוימים התהליך דורש מספר גדול של אישורים שבמקרים רבים לא מתקבלים.

אלו הבדיקות החשובות ביותר שמומלץ לבצע לפני רכישת קרקע חקלאית:

תכנון ופיתוח עירוני

אם מדובר על קרקע המיועדת לפיתוח עירוני ונמצאת בתכנון של תוכנית המתאר של העיר, קיים סיכוי גבוה
שהיא תיכנס להליך הפשרה בקרוב. בחינה מקיפה של תוכנית המתאר של העיר יכולה לאפשר למשקיעים לבחון האם הקרקע נכללת בתוכנית העירונית. לפני שאתם מבצעים את הבדיקה, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי של חברה המתמחה בתחום כדי לוודא שקיבלתם את הנתונים בצורה הטובה ביותר.

בדיקה של המצב התכנוני של הקרקע היא תהליך מאוד פשוט שכל אחד יכול לבצע במערכת הארצית של משרד הפנים. לאחר בדיקה של מספר גוש וחלקה תוכלו לגלות תוך זמן קצר האם התוכנית נמצאת בסמוך לתכנון עירוני ומה הסיכוי של הקרקע להיות מופשרת תוך זמן קצר.

בדיקה של הקרקע מול העירייה

מעבר לבדיקה של הנתונים במערכת של משרד הפנים חשוב מאוד לקבל את העמדה הרשמית של העירייה. הסיבה לכך היא במידה והעירייה מתנגדת לתוכנית מסוימת או הקרקע לא נמצאת בסמוך לפרויקטים המתוכננים להיבנות הסיכוי להפשרה של הקרקע הוא נמוך.

לאחר שיחה קצרה עם העירייה תוכלו לגלות מספר נתונים שיגרמו לכם להבין האם מדובר על קרקע שיכולה להיכנס לתהליך של הפשרה או האם מדובר על קרקע שלא תשנה את ייעודה בשנים הקרובות. גם לאחר ביצוע הבדיקה חשוב לקבל את הנתונים ולהתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לוודא שהנתונים שקיבלתם הם אכן נכונים. חשוב להקדיש זמן ולוודא שביצעתם את הבדיקה על הקרקע בצורה הטובה ביותר. בחינה של הנתונים יכולה לגרום לכם להבין לגבי התכנון של העירייה להפשרת קרקעות בעיר ולזהות את ההשקעות הטובות ביותר.

קרקע בבעלות פרטית

אחד הדברים החשובים ביותר שצריך לוודא הוא שהקרקע היא בבעלות פרטית. אם אתם רוצים לרכוש קרקע חשוב לוודא שהיא בבעלות פרטית ואין עליה הגבלות מסוימות. במידה ואתם רוצים לרכוש קרקע חשוב לקבל נסח טאבו על מנת לערך את הבדיקות. בנוסף חשוב לקבל ייעוץ משפטי כדי לוודא שתרכשו קרקע ללא הגבלות מסוימות.

ייעוד הקרקע – בצעו בדיקה עם אנשי מקצוע

חשוב מאוד מעבר לבדיקות של תכנון עירוני שכבר דיברנו עליהם, לקבל את הייעוץ של אנשי מקצוע בתחום. הסיבה לכך היא שבמקרים מסוימים תוכלו להבין האם הקרקע היא אכן קרקע שנמצאת בתכנון להפשרה. במידה ומדובר על קרקע שתיכנס להפשרה המחיר שלה יהיה בהתאם לכן חשוב לוודא לגבי כל הנתונים. מומלץ לקבל ייעוץ חיצוני של גורמים שונים שאינם חלק מהחברה שמציעה את הקרקע למכירה.

תבדקו לגבי החברה המציעה את הקרקע

במידה ואתם רוצים לרכוש את הקרקע מאדם פרטי או מחברה יזמית חשוב לבדוק מספר נתונים. במידה ומדובר על חברה יזמית תוודאו אם היא מתכננת לקבל את האישורים השונים כדי לקבל אישור לבניה. חשוב לוודא לגבי הנתונים האלו כי במקרים רבים תצטרכו לבצע את העבודה מול העירייה, לכן חשוב לוודא שאתם מכירים את התחום ותוכלו לבצע את הרכישה של קרקע הטובה ביותר.

 

קניית קרקע להשקעה – בדיקה של הסטטוס התכנוני

חשוב להבין עוד לפני שאתם רוצים להשקיע בקרקע מה הסטטוס התכנוני שלה. האם מדובר על קרקע שהיא עדיין בהגדרה של קרקע חקלאית או קרקע שהיא מאושרת לבנייה.

הסיבה לכך שחשוב מאוד להבין מה בדיוק הסטטוס של הקרקע ולבצע את הבדיקה בעצמכם או עם איש מקצוע שיכול לייעץ לכם, מכיוון שיש חברות שמציעות קרקע לרכישה אבל לא יסבירו לכם מה הסטטוס הנוכחי אלא יציגו את התוכניות לגבי הקרקע. חשוב לוודא שהקרקע שאתם רוכשים היא אכן בסטטוס אותה הציגו לכם כי במקרים מסוימים הקרקע לא תשנה את הסטטוס שלה בזמן הקרוב. חשוב לוודא האם הקרקע שרכשתם היא קרקע חקלאית או קרקע מופשרת לבנייה. בנוסף חשוב לוודא שגם אם הקרקע מופשרת לבנייה חשוב להבין מה המצב התכנוני שלה ואם הקרקע זמינה לבנייה באופן מיידי.

תוכלו לקרוא עוד על השקעה בקרקע בכתבה על קרקעות להשקעה.

 

קרקע חקלאית למכירה בצפון

אם אתם רוצים לרכוש קרקע חקלאית למכירה בצפון אתם יכולים לבדוק על מספר קרקעות שונות. עם זאת חשוב גם לבדוק לגבי האזור בו אתם משקיעים. היום אפשר למצוא חברות רבות המציעות קרקע חקלאית למכירה בצפון וחשוב לבדוק לפני שמבצעים את ההשקעה לגבי הפיתוח של האזור. לרוב המחירים של הקרקעות בצפון יהיו זולות יותר מאשר קרקעות במרכז. הסיבה לכך היא שהסיכוי של הפשרת קרקע באזורים מרוחקים היא קטנה יותר. עם זאת יש אזורים אותם רוצים לפתח ולכן הם טובים יותר להשקעה.

בכל מקרה לפני שאתם רוכשים קרקע חקלאית בצפון חשוב לוודא עם העירייה לגבי האזור בו אתם משקיעים. במידה ויש תכנון של העירייה לפתח את האזור תוכלו לוודא האם החלקה שבה אתם רוצים להשקיע נכללת בתוכנית. חשוב לקבל מהעירייה את הנתונים החשובים ביותר לפני שמבצעים את הרכישה.

 

סוגי ההשקעה בקרקע חקלאית

אחרי שהבנו שחשוב לוודא על המצב התכנוני של הקרקע, חשוב להבין מה סוג ההשקעה שאתם מחפשים. ברוב המקרים יזמים שמבינים עניין מעדיפים להשקיע בקרקע מופשרת לבנייה או בתהליך הפשרה. הסיבה לכך שקרקע חקלאית יכולה להיות השקעה טובה אבל לפעמים קיים זמן המתנה ארוך. משקיעים רבים מעדיפים לא לחכות להפשרה של הקרקע אלא לחפש השקעה שהיא בטווח הקרוב בלבד.

תהליך של הפשרת קרקע חקלאית יכול לארוך מספר שנים במידה והקרקע נמצאת בתכנון של העירייה של פיתוח סביבתי. במקרים מסוימים קרקע חקלאית יכולה להישאר באותו הסטטוס התכנוני לאורך זמן לכן חשוב לבדוק את הנתונים לפני שמבצעים את ההשקעה. אם אתם רוצים להשקיע בקרקע שהיא איננה מתוכננת להיכנס לתהליך של הפשרה בשנים הקרובות חשוב לבדוק לגבי העלויות של הקרקע ולבחון אפשרויות נוספות.

משקיעים רבים שרוצים להשקיע בקרקע מעדיפים לרוב להשקיע בקרקעות הזמינות לבניה ובפרויקטים שהם לטווח קצר. למרות זאת יש משקיעים המעדיפים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה באזורים בהם יש פוטנציאל גבוה ויש תכנון  של הפשרה של הקרקע.

 

קרקע להשקעה בחדרה

חדרה הפכה להיות אחד מהערים המבוקשות ביותר להשקעה. הסיבה לכך היא הפיתוח האדיר של העירייה עם תכנון להגדלה של מעל 10,000 יח"ד בשנים הקרובות. חדרה הפכה להיות אזור מאוד מבוקש בגלל הקרבה שלה למרכז.

אלו הסיבות העיקריות להשקעה בקרקע בחדרה:

מחירים נוחים

חדרה הפכה בשנים האחרונות לאחת הערים הצומחות ביותר והמחירים כבר מתחילים לעלות בהתאם. למרות זאת השקעה בחדרה היא מאוד משתלמת מבחינת עלות של רכישת קרקע. אפשר למצוא בחדרה קרקע להשקעה בסכומים נוחים המאפשרים למשקיעים לייצר בשנים הקרובות רווח משמעותי על מכירת הקרקע. ישנם מגוון קרקעות בחדרה החל מעיר ימים חדרה ועד השקעה באנרג'י פארק חדרה.

פיתוח של העיר

הפיתוח של עיריית חדרה והתכנון של הקמת שכונה חדשה בעיר גורמת למשקיעים לבחון את ההשקעה בעיר ואפשר לראות משקיעים רבים שכבר רכשו קרקע בשנים האחרונות. חדרה צפויה לייצר גדילה משמעותית בשנים הקרובות וקיימים מגוון פרויקטים בעיר המאפשרים למשקיעים לייצר תשואה משמעותית על הקרקע כאשר הקרקע תהיה זמינה לבנייה.

מיקום מעולה

המיקום של שכונת עיר ימים בחדרה מאפשרת למשקיעים לרכוש קרקע במחירים מעולים ולקבל את נגישות של כביש 2 שמאפשר להגיע למרכז תוך 20 דקות בלבד. חדרה היא צומת מרכזית המקשרת בין תל אביב לצפון ולכן המיקום מאפשר לה להיות אחת הערים המבוקשות.

אפשר כבר עכשיו לקבל עוד מידע על השקעה בחדרה ולקבל את ההסבר על מה בדיוק ההשקעות הטובות ביותר בחדרה.

צרו איתנו קשר כדי לקבל עוד מידע על השקעה בחדרה.

 

לסיכום, תבדקו היטב לפני שאתם בוחרים קרקע להשקעה

אם קיבלתם את ההחלטה והבנתם שההשקעה בקרקע חקלאית יכולה להתאים לכם חשוב לקבל את כל הנתונים ולנתח אותם בצורה הטובה ביותר. אתם יכולים לקבל ייעוץ של אנשי מקצוע שיגרמו לכם להבין ממה חשוב להיזהר ומה בדיוק הנקודות החשובות שצריך לבדוק לפני שמבצעים את ההשקעה.

צרו איתנו קשר כבר עכשיו כדי לבצע בדיקה לגבי השקעה בקרקע חלקאית. אתם יכולים לקבל ייעוץ מקצועי ללא עלות ולהבין האם הקרקע מתוכננת להיכנס לתהליך של הפשרה בזמן הקרוב. תוכלו לקבל את המידע כדי לבדוק בעצמכם את הנתונים ולוודא שביצעתם את ההשקעה הטובה ביותר.