השקעה בנדל”ן נחשבת (ובצדק) להשקעה מניבה ויציבה. השאלה היא באיזה סוג נדל”ן כדאי יותר להשקיע – נדל”ן מסחרי או נדל”ן למגורים? לנוכח התשואות ועליות המחירים המתמשכות שהופכות את ההשקעה בנדל”ן ליציבה ומשתלמת, אין צורך להכביר מילים על יתרונותיה. אך אליה וקוץ בה: המחירים הגבוהים מרחיקים את ההשקעה בדירות למגורים מהישג ידם של משקיעים רבים, שהיו רוצים להיכנס לשוק הנדל”ן. לוואקום הזה נכנסים משרדים להשקעה, המאפשרים לחוסכים לקנות נכסים לעיתים בחמישית ממחירן של דירות להשקעה. המשמעות היא פשוטה: גם אם ברשותכם הון עצמי לא גדול, באפשרותכם לקנות משרד להשקעה. השאלה היא האם יותר כדאי לקנות דירה או משרד להשקעה? ההשוואה הבאה תסייע לכם להגיע לתשובה הנכונה ביותר עבורכם.
השקעה בדירה או משרד – מה יותר כדאי?
כדי לאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת, חילקנו את התשובה לשני חלקים עיקריים.
חלק 1: תמורה על ההשקעה
בחלק הזה ננסה להבין איזה נכס יניב את התשואה והרווחים הגבוהים ביותר, בהשקעה הנמוכה ביותר:גובה ההשקעה ביחס למחיר של דירה להשקעה שיכול להגיע ל- 1.5 מיליון שקלים ויותר, השקעה במשרד יכולה להתחיל מסכומים בגובה 200-300 אלף ₪ בלבד. מטבע הדברים מחירו של נכס להשקעה בחדרה ובאשדוד נמוך יותר ביחס למחירים הנכסים ברמת גן או תל אביב, אך בשני המקרים גובה ההשקעה בנדל”ן מסחרי נמוך משמעותית ביחס להשקעה בדירה. בנוסף, במתחמי עסקים בעלי נגישות תחבורתית למערכות הסעת המונים (למשל קרבה לרכבת), עלויות הבנייה וכפועל יוצא מכך עלויות המשרד יהיו נמוכות יותר, ומדוע? כי במתחמים בעלי נגישות תחבורתית, המדינה קבעה תקני חנייה נמוכים יותר. המשמעות היא שאפשר לבנות פחות חניות, והמשמעות היא חיסכון בגובה של כ- 15% בעלויות הבנייה. חיסכון שמקבל ביטוי גם במחיר.
- יתרון נוסף – ארנונה נמוכה
תג המחיר הנמוך של ההשקעה במשרד ביחס לדירת מגורים, הופך אותה לאופציה זמינה וקורצת עבור משקיעים רבים. השאלה היא האם ההשקעה הזו משתלמת? על התשובה הזו ננסה לענות בשורות הבאות.
תנאי מימון
כאשר מדובר בדירה למגורים, ניתן לקחת משכנתא בגובה עד 75% מערך הדירה. מדירה שנייה ומעלה אפשר לקחת משכנתא בגובה עד 50% משווי הדירה. יש ברשותכם דירה אחת, וברצונכם לקנות דירה להשקעה בגובה 1.5 מיליון ₪? תצטרכו לגייס הון עצמי בגובה 750,000 ₪. מה קורה בגזרת הנדל”ן המסחרי? היקף המשכנתא עומד על 80%, ובמקרים חריגים יכול להגיע אף ל- 100%.
פוטנציאל התשואה
עפ”י נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התשואה הממוצעת לדירות 3.5-4 חדרים עומדת על 3%. בדירות קטנות יותר התשואה עשויה להיות מעט גבוהה יותר, ולעמוד על 3.5%. ומה קורה בגזרת הנדל”ן המסחרי? השקעה במשרד מניבה בממוצע תשואה בגובה 8%-10% – כפול ולעיתים פי 3 ביחס לנדל”ן למגורים.
פוטנציאל עליית המחירים
גורם נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא פוטנציאל עליית מחירי הנכס: מכיוון שמחירו של נדל”ן מסחרי נמוך משמעותית ביחס לנדל”ן למגורים, פוטנציאל עליית המחירים של המשרד גבוה יותר. כתוצאה מכך יכולים משקיעים למכור משרד שרכשו תוך מספר שנים, במחיר גבוה בהרבה ממחיר הרכישה.
חלק 2: כמה כסף נשאר ביד?
לאחר שהבנו מהו פוטנציאל הרווח משכירות (ובהמשך ממכירת הנכס), השאלה היא כמה כסף יישאר לנו ביד? כדי לענות על השאלה הזו, חשוב להבין מהם שיעורי המיסוי על משרד ועל דירה להשקעה. מיסוי דירה להשקעה: יש ברשותכם כבר דירה? עבור רכישת כל דירה נוספת יחול מס רכישה בגובה 8%. רכשתם דירה להשקעה בשווי 1.5 מיליון ₪? תיאלצו להיפרד מ- 120,000 ₪ נוספים. בעת רכישת משרד, מס הרכישה עומד על 6%. לכך מתווספת העובדה שמחיר קניית המשרד תהיה נמוכה בהרבה, ומכאן שגם מס הרכישה יהיה נמוך משמעותית: לשם המחשה, מס הרכישה של משרד שמחירו 300 אלף ₪ יעמוד על 18,000 ₪ בלבד.
יש בבעלותכם עסק או חברה? ההשקעה בנדל”ן למשרדים מוכרת במס, ומזכה אתכם בנקודות זכות ובהחזרי מס.
על פניו, רכישת משרד להשקעה נחשבת לעסקה מורכבת יותר ביחס לרכישת דירה. האם יש לכך השפעה על כדאיות העסקה? הקריטריונים הבאים ישפכו אור על התשובה.
ניהול הנכס
לרכישת נדל”ן מסחרי מתווסף בדרך כלל תשלום חודשי לחברת הניהול. תשלום זה, שעשוי להיתפס ע”י חלק מהמשקיעים כמורכב, דווקא מפשט את עסקת הנדל”ן ממספר סיבות: ראשית, בשונה מדירה להשקעה, כאשר מדובר בנדל”ן מסחרי ניהולו מופקד לרוב בידי חברת ניהול, שמורידה מהמשקיע התעסקויות וכאבי ראש מיותרים. שנית, התשלום החודשי לחברת הניהול מושת על השוכר ולא על המשקיע.
תשלומי ארנונה
כאשר מדובר בנדל”ן מסחרי, תשלומי הארנונה גבוהים יותר ביחס לנדל”ן למגורים. כאשר הנכס מושכר, תשלומים אלו מושתים על השוכר. אך מה קורה כאשר הנכס לא מושכר? בעל הנכס צריך לספוג את תשלומי הארנונה עד להשכרת הנכס. מה אפשר לעשות במצב כזה? ראשית, בעת בחירת משרד להשקעה חשוב לבדוק אילו הקלות מעניקה העירייה. כך למשל ישנן עיריות המעניקות פטור מתשלום ארנונה למשך חצי שנה, במקרה שהנכס אינו מושכר. בנוסף, בשונה ממתחמים המצויים במרכז העיר, ישנם מתחמים המצויים בסמוך לתחנת רכבת, המקבלים הנחות משמעותיות בגובה עשרות אחוזים מגובה הארנונה.ולא פחות חשוב, כפי שנראה מיד, דפוסי השכרת הנדל”ן המסחרי מקטינים את הסיכוי לרכישת נכסים שיוותרו ריקים.
משך השכירות
כאשר מדובר בהשכרת דירה למגורים, חוזה ההשכרה הוא לרוב לשנה ומשך השכירות עומד בממוצע על 3.5 שנים (עפ”י נתוני משרד האוצר). זאת ביחס למשרדים, שבהם משך השכירות עומד לרוב על 5-10 שנים, דבר המעניק ראש שקט למשקיע ודמי שכירות מובטחים לתקופה ארוכה.
שיעור הביקושים
מטבע הדברים, ככל שהנכס ממוקם באזור מבוקש יותר, כך אפשר למצוא שוכר חדש בצורה מהירה יותר. הכלל הזה תקף לכל סוג של נכס להשקעה, אך כאשר מדובר במשרד להשקעה, כדאי לקחת בחשבון גורם נוסף: בשנים האחרונות גוברת הפופולריות של מתחמי עסקים המשלבים מבני מגורים, מסחר ותעסוקה. כאשר מתחמים אלו מצויים בקרבת הרכבת, הביקושים אליהם הולכים וגדלים. וכאשר הביקושים גדלים, מלאכת מציאת השוכר הופכת לקלה בהרבה.
חסמי הכניסה הנמוכים, התמורה על ההשקעה והביקושים הגבוהים – הופכים את ההשקעה בנדל”ן מסחרי למשתלמת במיוחד.
כל זאת בהנחה שתבחרו את הנכס המתאים ביותר עבורכם.
